居抜き物件かスケルトンか？飲食店出店の分かれ道

飲食店を出店しようと考えたとき、必ず直面するのが「物件選び」。その中でも大きな分岐点となるのが 居抜き物件にするか、スケルトン物件にするか という選択です。

不動産情報を見ると「居抜き」「スケルトン」といった表記が頻繁に出てきますが、はじめて店舗探しをする人には少しわかりづらい言葉かもしれません。
居抜きとは、前テナントの内装や設備が残っている物件のこと。スケルトンとは、まっさらで何もない状態に戻された物件のことを指します。

どちらを選ぶかによって、開業にかかるコストもスピードも自由度も大きく変わります。この記事では、それぞれのメリット・デメリットを整理しつつ、どういう人に向いているのかを掘り下げていきます。

⸻

居抜き物件の魅力

まずは居抜き物件のメリットから見てみましょう。

初期費用が安い

居抜きの最大の強みは、内装や厨房設備がすでに揃っているため、初期費用を大幅に抑えられることです。通常、飲食店の開業には数百万円から数千万円かかると言われますが、居抜きなら改装やクリーニング程度で済むケースも多いです。

スピード出店が可能

設備やレイアウトが整っているため、短期間でオープンできるのも大きなメリットです。繁忙期に間に合わせたい場合や、資金を早く回収したい場合に有利です。

前業態の顧客を引き継げる可能性

前テナントと同じ業態であれば、既存のお客さんがそのまま来店してくれることもあります。たとえばラーメン屋の跡地にラーメン屋を出すと、立ち寄ったお客さんが自然に流れてくることもあります。

⸻

居抜き物件の落とし穴

ただし、居抜きには注意点も多くあります。

設備の老朽化

残っている設備が古い場合、修理費用や入れ替えコストが後から発生することがあります。「初期費用は安く済んだけれど、結局メンテナンスにお金がかかった」というのはよくある話です。

レイアウトの自由度が低い

前の店舗に合わせた造りになっているため、自分の理想通りに改装するのは難しいこともあります。厨房動線が使いにくい、席数が思うように取れないといった制約に悩まされる可能性があります。

居抜き料（造作譲渡料）

前テナントの内装や設備を引き継ぐために「造作譲渡料」という費用が発生する場合があります。内容に見合わない金額を請求されるケースもあるので、しっかり確認する必要があります。

⸻

スケルトン物件の魅力

次に、スケルトン物件のメリットです。

自由度が高い

まっさらな状態から内装を作れるため、理想の店づくりができます。コンセプトに合わせたデザイン、厨房の動線設計、席の配置など、ゼロから自由に決められるのはスケルトンならではの魅力です。

設備が新しい

自分で選んだ設備を導入できるので、古い機器に悩まされるリスクが少なくなります。特に長期的に店舗を運営するなら、最初から新しい設備を揃えた方が結果的に安心です。

ブランド力の向上

「こだわりの内装」「おしゃれなデザイン空間」などを実現できるため、SNSで拡散されやすい店を作ることが可能です。ブランディングにこだわる場合はスケルトンの方が有利です。

⸻

スケルトン物件の課題

もちろんスケルトンにもリスクはあります。

初期費用が高い

内装工事、設備導入、設計デザインなど、すべてゼロから揃える必要があるため、開業資金は高額になります。最低でも数百万円、規模によっては1000万円単位の投資が必要になることも珍しくありません。

オープンまで時間がかかる

工事や設計に時間が必要なため、オープンまで数か月かかることもあります。資金繰りに余裕がないと、工事期間中の固定費負担で苦しくなってしまいます。

⸻

どちらを選ぶべきか？

ここまで見てきたように、居抜きとスケルトンは一長一短です。では、どんな人がどちらを選ぶべきなのでしょうか？

居抜きが向いている人
• 初期費用を抑えたい人
• できるだけ早くオープンしたい人
• 前業態と似た形で営業を考えている人
• 内装や設備に大きなこだわりがない人

スケルトンが向いている人
• 自分のブランドや世界観を徹底的に表現したい人
• 長期的に店舗を運営する計画がある人
• 初期投資に余裕がある人
• 厨房や席数の設計に妥協したくない人

⸻

実際のケーススタディ

ケース① ラーメン屋の居抜きでラーメン屋を開業

設備をそのまま使え、居抜き料を払っても開業コストはスケルトンの半分以下。数週間でオープンし、既存客もそのまま取り込めて黒字スタート。

ケース② 居抜きで開業したカフェ

前店舗が居酒屋だったためレイアウトが合わず、結局大幅な改装工事が必要に。初期費用を抑えるはずが、トータルではスケルトンと変わらない出費に。

ケース③ スケルトンでこだわりのイタリアン

時間もお金もかかったが、SNS映えする内装が話題となり、ブランド力を獲得。長期的に見ると投資が回収できている。

⸻

まとめ：店の未来をどう描くか

居抜きとスケルトン、どちらが正解というわけではありません。
短期的な資金効率を重視するなら居抜き、長期的なブランド戦略を重視するならスケルトン。大切なのは「自分の店をどんな形で成長させたいか」という未来像です。

立地、業態、資金、コンセプト──それぞれの条件を照らし合わせて、最適な選択をすることこそが成功への近道。居抜きもスケルトンも、正しく選べばどちらも強力な武器になるのです。

◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都荒川区西日暮里2-10-5　泉ビル1F
•HP ：https://t-kaitori.com/
•撤退希望者向け：
　https://t-kaitori.com/restaurantexit/
•出店希望者向け：
　https://t-kaitori.com/restaurantstart/
•居抜きビュッフェ-飲食店物件検索サービス
　関東エリア：
　https://app.t-kaitori.com/kanto
　関西エリア：
　https://app.t-kaitori.com/kansa