飲食店の物件オーナーさんと良好な関係を築くには？トラブルを起こさないために必要なこと

飲食店舗物件の賃貸においてオーナーさんは、審査時の面接にはじまり、賃貸期間中に困ったことやトラブルが起きたときにはオーナーさんに相談をし、退去時にも対応もしてもらいます。飲食店を経営していく上で、長いお付き合いになるオーナーさんとは良好な関係性を構築していくことが重要です。今回は物件オーナーさんとの関わり方のポイントをまとめました。

入居時には物件オーナーの審査を受ける

飲食店を開業したい物件が見つけたら、物件オーナーさんとの賃貸契約を結ぶ必要があります。そのために、貸してもらえるかどうかの審査を受ける必要があります。

物件オーナーさんが心配するポイントは、借主が家賃を継続して支払える能力があるかどうかということです。店が繁盛するかどうかはオープンしてみないと分からないため、申込書を見て、どんな連帯保証人がつくか、家賃保証会社で与信の補完は必要か、といった点を見て物件オーナーさんは入居を許可するかどうかを考えます。また、入居後にトラブルになるような要素がないかもここで確認されます。

面接と事業計画書の提出は、信頼関係を築くための大きなチャンスです。必ず、練り上げた事業計画書を提出するようにしましょう。経歴、店のコンセプトや店内・外装のイメージ、メニューの内容、収支計画などを詳しく文字や図表にして、真摯な思いを伝えたり、物件オーナーさんから質問があった場合にも答えたりすることが大切です。

トラブルが起こる前に相談を

実際に店舗の営業し始めてからも、大家さんとの関わりは継続していきます。時にはそれぞれの考え方に相違があったり、コミュニケーションが足りなかったりして、トラブルに発展することもあるかもしれません。以下で紹介するよく起きるトラブルとその対策を知り、未然に防ぐようにしましょう。

業態の変更について

例えば、高級レストランから大衆居酒屋に変更する場合、通りから建物を見たときの印象や、客層も大きく変わります。落ち着いた雰囲気の飲食店の出店のため許可がおりた場合などは、業態変更がトラブルに繋がる可能性があります。

そのため、業態変更をする際は、「事前に物件オーナーさんから書面による了解をとる」ことが重要です。その他、メニューを変更する場合も、例えば軽飲食に分類されるカフェがカレーを調理して提供する場合、においが出るようになったことを問題視する物件オーナーさんもいらっしゃいます。メニューの変更により、においや煙が出るようになるなど、近隣に影響がでるようなことが起きる場合、事前に物件オーナーさんに相談しましょう。

修繕費の負担について

例えば水道管のつまりやあふれが発生した場合や、ネズミの被害で壁に穴が空いてしまったり、修繕が必要になることが多々あります。これらは経年劣化のことがあれば、使用方法が原因のこともあります。このような場合、修繕費は借主負担なのか、物件オーナーさん負担するかが問題になります。

はじめから「原則は賃貸人に修繕義務がある」という契約をする大家さんもいれば、全額もしくは一部を負担してくれる場合もあります。修繕の負担に関して、契約書に文言が入るものの、起き得ることを具体的に考え、話し合っておくことが重要です。事前に話し合っておけば、お互いに不信感を持つことや、修繕の対応が遅くなることを防ぐことができます。また、修繕費の負担を押し付けてしまうと、家賃の値上にも繋がることがあるため、話し合いを通し、大家さんの考え方を知っておくようにしましょう。

営業時間の延長について

開業後しばらくたち、運営基盤が整ったころ、営業時間を延長するというのは飲食店経営をする中でよくあることです。深夜帯の営業時間を伸ばす場合、「深夜酒類提供飲食店営業届」を所轄の警察署に出せば、法律上の問題もありませんが、賃貸借契約時に提出した事業計画書内で深夜営業はしないと記載したにもかかわらず、許可を得ずに深夜営業をはじめた場合は物件オーナーさんとトラブルになる可能性もあります。営業時間の変更や深夜営業の希望がある場合、その時になって相談するのではなく、あらかじめ物件オーナーさんに相談しておくと良いでしょう。

良好な関係を望むのは、物件オーナーさんも借主も一緒なため、どんな場面であっても丁寧なコミュニケーションを心がけましょう。

◯会社概要
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