飲食店退去時の原状回復について！退去費用を抑えられる居抜き売却とは

飲食店の移転や閉店などで店舗を退去する際、借り手に義務付けられているのが「原状回復工事」です。今回は、退去時の原状回復工事の内容と費用の目安を解説していきます。また、原状回復工事をせず費用を抑えられる「居抜き売却」についても解説していきます。

原状回復とは

飲食店の物件を退去するとき、借り手は物件を契約した時点の状態に戻す義務があります。「原状回復」とは、借り手が施した内装、設備、家具備品などをすべて撤去してもとに戻すことを指します。契約時の物件が建物のコンクリート壁や柱、配管がむき出しのスケルトン物件であれば、その状態に戻さなければいけません。

原状回復とはどのような「原状」に戻すことなのかについては注意が必要です。退去を決めたときはまず賃貸借契約書を確認するようにしましょう。入居時に居抜き物件であったらその状態に戻せばいいというわけではなく、スケルトンに戻す契約になっていることもあります。また、原状回復工事を行う業者が契約書により指定されていることもあるため注意が必要です。

原状回復工事の内容と費用相場について

飲食店の原状回復工事は、以下が含まれています。

・厨房設備、水回り設備、電気設備等の撤去
・内装と外装の撤去
・什器備品、その他すべての物品の撤去

原状回復工事の施工業者と現場を確認する際、貸主またはその代理人の立ち会いを求め、原状回復とはどこまでかをすり合わせを行うことで、トラブルを避けることができます。

飲食店をスケルトンに戻す原状回復工事の費用は、1坪あたり4～8万円程度となっていることが多いです。例えば、坪当たり5万円とした場合、10坪の小規模店舗でも50万円です。また、焼肉店、ラーメン店など特別な設備を必要とする業態、個室があるレイアウトなどでは平均より割高となることが多いため頭に入れておきましょう。

退去時の費用を抑える方法

飲食店が退去するときの費用を抑える方法を紹介します。

相見積もりをとる

原状回復のための工事の費用相場には幅があるので、高額すぎる工事業者に依頼することがないよう、相見積もりをとるようにしましょう。貸主が指定した工事業者がある場合であっても、相見積もりをすることにより、費用の交渉が可能になるため、相見積もりは必須です。

清掃など自分で作業する

什器やごみの撤去、清掃など、業者に依頼しなくてもできることは自分で作業することにより、余計なコストがかからないようにすることも退去時の費用を抑える方法の一つです。

居抜き売却を検討する

居抜き売却とは、飲食店の内装や設備をそのままの状態で貸主または次の借主に引き渡して退去することを指します。居抜き売却Gaできれば原状回復工事が不要となるだけでなく、退去日ぎりぎりまで営業できます。

居抜き売却の交渉

賃貸借契約書でスケルトン物件への原状復帰が定められている場合、居抜き売却を希望するのであれば貸主への交渉が必要です。退去を検討し始めたら早めに居抜き売却が可能かを貸主に相談するようにしましょう。しかし相談する場合は後々のトラブルを避けるためにも、自分で相談するのではなく、居抜き売却等を専門に扱う不動産屋を介して相談するようにしましょう。

また、居抜き物件は、貸主にとっても「次の借り手を見つけやすい」というメリットがあります。前述した「原状回復工事が割高」とされる焼肉店やラーメン店の場合、居抜き物件として店舗物件市場に出れば特に人気があり、借り手が早めに見つかります。貸主がこのようなメリットを重視した際には、契約内容を見直して居抜き売却することに同意を得られる可能性が高いです。

しかし、貸主が「次は飲食店ではなく事務所として貸したい」などの明確な意思を持っている場合、原状回復工事とスケルトン状態での返還を避けられないです。交渉成立するかどうかは貸主の意思次第です。

飲食店の退去を決めた場合、まず賃貸借契約書の確認、次に原状回復工事の見積もり、合わせて居抜き売却の可能性を探っていく必要があります。居抜き売却のための交渉や「造作譲渡契約」については専門業者に依頼するようにしましょう。あらゆる選択肢に備えて早期に準備を進めていくことが重要です。

◯会社概要
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