飲食店を開く前に確認したい物件の条件
「いつか自分のお店を持ちたい」そんな夢を抱えている方、多いのではないでしょうか？中でも飲食店は、「自分の味で勝負したい」「人を喜ばせたい」という想いを形にできる、魅力あるビジネスですよね。
でも、開業するには「料理の腕」だけでは不十分。実は多くの飲食店が数年以内に閉店してしまう理由の一つに、「不動産の選び方」があります。
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- 「いい立地」は“自分にとって”のベストを選ぶこと
飲食店にとっての“命”は、やっぱり立地です。でも「駅近＝正解」とは限りません。
たとえば、ランチメインの定食屋さんをやりたいなら、オフィス街の平日日中が賑わう場所がベスト。逆に、おしゃれなディナーのお店なら、住宅街の一角で落ち着いた雰囲気の方が合うかもしれません。
チェックポイント：
• 昼と夜で人通りがどう変わるか？• 競合店の有無（多すぎる？足りてない？）
• 視認性：通りがかりに気づいてもらえるか？• 雨の日や季節によって客足が変わらないか？
何よりも「自分の業態・ターゲットとマッチしているか？」を冷静に見極めましょう。
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- その物件、本当に“飲食店”できるの？
意外と多いのが「契約してから、飲食不可だとわかった…」というパターン。
物件情報に「飲食可」と書いてあっても、実は条件付きの場合も。たとえば、「軽飲食のみ可（カフェ・スイーツなど）」で、ラーメンや焼肉のような“重飲食”はNGなケースがよくあります。
事前に確認すべきこと：
• 管理規約で飲食店が禁止されていないか？• 建物オーナーが重飲食を嫌っていないか？• 換気や臭いに関するクレームリスクがないか？
オーナーや不動産会社に、遠慮なく業態を説明し、明確な可否を確認しておきましょう。
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- 居抜き物件で初期費用を賢く節約！
最近人気の「居抜き物件」。これは、前のテナントが使っていた内装や厨房設備を引き継げる物件のことです。
飲食店の内装や設備には、数百万円単位のお金がかかることもあるので、すでにあるものを活用できれば、開業費を大幅に抑えられます。
でも注意点もあります：
• 設備が古くて使い物にならない可能性も
• 故障時の保証がないことが多い
• 造作譲渡料（内装・設備を買い取る費用）が高額な場合も
良い居抜き物件と出会えたらラッキーですが、必ず専門業者に設備点検を依頼してから契約しましょう。
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- 厨房設備・ダクト・電気容量は見逃し厳禁！
実は「見た目が良くても開業できない物件」ってあるんです。それは、設備が整っていない場合。
特に確認しておきたいのは以下のポイント：
• 排気・換気：調理内容に必要な排気量と、屋外まで確保できる排気ルートを管理会社・設備業者に確認。
• グリーストラップ（油脂分離装置）：東京都では、油脂などが排水配管の機能を妨げるおそれがある場合、有効な位置への阻集器設置が求められます。
必要な容量・位置は物件の排水条件と自治体・下水道の基準で確認してください。• ガス・電気容量：同時に使う厨房機器の必要容量を設備業者と確認。• 給排水：必要な給水量と、床排水を含む排水経路・能力を確認。
排水設備の条件と、飲食店営業許可の施設基準は分けて確認します。東京都下水道局の排水設備FAQを確認し、契約や工事の前に、物件所在地を所管する保健所へ図面を持参して相談してください。
豊島区も工事着工前の事前相談を案内しています。
内見の際には、設備業者か厨房プランナーに同行してもらうと安心です。
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- 賃貸契約は「普通借家契約」？それとも「定期借家契約」？
物件を借りるときの契約形態にも要注意。主に以下の2種類があります：
• 普通借家契約：契約更新あり。長期的に経営するならこちらが安心。• 定期借家契約：期間満了で終了。更新ナシ。再契約の保証もなし。
定期借家は短期出店やテスト出店には向いていますが、長く続けたい方は普通借家契約を選びましょう。
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- 初期費用の内訳と相場を知っておこう
「思ったより開業費がかかる！」という声、よく聞きます。飲食店向けの物件は、住居や事務所よりも初期費用が高めです。
内訳の例（東京23区の一例）：
• 保証金（敷金）：家賃の6〜12ヶ月分
• 礼金：家賃の1〜2ヶ月分
• 仲介手数料：1ヶ月分
• 前家賃：1ヶ月分
• 保証会社加入料：家賃の0.5〜1ヶ月分
加えて、内装・厨房機器・保健所許可などの費用も別途かかります。
資金計画は、余裕を持って立てましょう。
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- 飲食店営業には“許可”が必要！
忘れてはいけないのが、法律上の手続き。飲食店を始めるには、保健所からの営業許可が必要です。
その他、業態によって必要な届出は異なります：
• 飲食店営業許可（保健所）：すべての飲食店に必要
• 深夜酒類提供飲食店の届出（警察）：深夜0時以降にお酒を出す場合
• 防火管理者の選任（消防）：収容人数30人以上なら必須
特に物件選びの段階で「この構造で許可が取れるか？」を保健所に相談するのがベストです。
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まとめ｜夢を「現実」に変えるための最初の一歩は、物件選びから
飲食店を始めるというのは、まさに人生の大きなチャレンジ。でも、しっかり準備すれば、夢は現実になります。
そして、その第一歩となるのが「不動産選び」。• ターゲットに合った立地か？• 飲食が可能な条件か？• 設備は足りているか？• 契約内容に落とし穴はないか？
焦らずに、丁寧に、慎重に。信頼できる不動産会社や専門家と一緒に、納得いく物件を見つけてください。
「場所選び」は、成功する飲食店の“土台”です。このブログが、あなたの夢の一歩を後押しできたらうれしいです！