閉店を決めたら最初にすべき“契約の読み込み”ガイド
飲食店の閉店は、開業よりも多くのトラブルが付きまといがちです。中でも「契約書の読み違い」による撤退費用の増大や退去トラブルは多く、金額への影響も大きくなりがちです。中には、契約書の確認が遅れただけで、数百万円の損失になることも……
そこで今回は、閉店を決めたときにまず確認すべき「契約項目」について、まとめて解説していきます。
1.解約予告期間
閉店することを決めたら、まず確認するべき項目が「解約予告期間」です。
これは契約解除の申し入れをしてから実際に契約が解除されるまでの期間のことで、契約の解除に関する項目として必ず契約書に明記されています。
店舗物件では、居住用の物件と異なり「解約の申し入れをしてから〇ヶ月後に契約が解除される」という「〇ヶ月」の部分が6ヶ月というように長く、また、「書面で正式に解約通知を出した日」から起算されることがほとんどです。
もし「閉店するので2か月後に契約解除をしたい」と貸主に申し出たとしても、この解約予告期間が6ヶ月になっている場合、契約解除にはその日から起算して6ヶ月かかります。その間も家賃は発生しますので、閉店後の4ヶ月分の家賃、また、その期間に契約更新時期が含まれる場合は更新料も余分に支払うこととなり、大きな損失となってしまいます。
このように、解約予告期間については、確認が遅れるだけで莫大なコストに直結するので「必ず」「最初に」確認しましょう。
2.原状回復義務の範囲
契約書に「原状回復義務あり」という記載がある場合、原状回復工事を行う必要がある場合があります。飲食店の退去時に最も費用がかかるのがこの原状回復工事で、契約書の記載次第では数十万円〜数百万円単位で工事費用が変動します。
もし契約書に「スケルトン戻し」とある場合、内装や設備を全て撤去した状態にしてから退去しなければなりません。
契約によっても原状回復の定義が異なるため、どこまでが原状回復義務に含まれるのかをしっかりと確認することが大切です。
3.テナント指定業者の存在
上記の原状回復工事において、テナントから指定の業者で工事を行うように定められている場合があります。その場合、以下のようなデメリットが生じます。
・工事費が相場よりも高額になる
・相見積りを取ることができず価格交渉が困難に
・工事内容もテナント側が厳密に管理
「原状回復は指定業者によること」「施工範囲は甲の指示に従うものとする」というような文言があれば、基本的に指定業者ありと見ていいでしょう。
4.保証金の返還条件（償却の有無）
入居する際に支払った保証金（敷金）はそのまま返ってくるとは限らず、契約書にはほとんどの場合償却について記載されています。
この償却額が差し引かれた保証金が返ってくることになりますので、返還額を予測できれば、撤退のための予算や再出発のための資金に充てることもできます。そのため、保証金の償却の有無や償却額、退去時に差し引かれる項目、返還時期についてはよく確認しておきましょう。
5.造作譲渡（居抜き売却）の可否
閉店コストを大幅に削減できる可能性があるのが 居抜き売却（造作譲渡） です。
しかし、これが禁止されている契約は意外と多いです。
もし造作譲渡ができるのなら、新たな借主に対して店舗の内装や設備を売却することで利益を得られますし、先述したような原状回復工事も必要ありません。
ですが、だからといって造作譲渡が禁止されているにもかかわらず売却を進めると、貸主との大家トラブルに発展し、最悪の場合、契約違反として損害賠償を求められるかもしれません。そのため確認が必要です。
また、造作譲渡が禁止されている場合でも、場合によっては貸主との交渉で可能になる、という場合もあります。その際は自身で貸主に交渉するのではなく、まず専門のプロに相談しましょう。
詳しくは下記の記事をぜひご覧ください。
契約書を制する者が撤退を制する
飲食店の撤退費用は、契約書の理解度で大きく変わります。
そのため、特に重要なこの5つを押さえておきましょう。
- 解約予告期間
- 原状回復の範囲
- 指定業者の有無
- 保証金の返還条件
- 居抜き売却の可否
閉店を考え始めたら、まずはこの5点を確認し、
不明点があれば貸主や専門家に確認することをおすすめします。
◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都荒川区西日暮里2-10-5 泉ビル1F
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•撤退希望者向け：
https://exit.t-kaitori.com/
•出店希望者向け：
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