サブリース物件とは？飲食店オーナーが借りる際のメリット、注意点を紹介！

飲食店の物件を探していると、「サブリース物件」というものが目に入ると思います。一般的な賃貸借契約との違いを、サブリース物件の性質や、借りる際のメリットや注意点も含め紹介します。

そもそもサブリース物件とは

サブリースとは、「転貸」のことを指します。
詳しく説明すると、サブリース会社（主に不動産会社）が、賃貸物件を所有するオーナーから借り上げ、その物件を借りたい人に転貸する契約のことををサブリースと言います（簡単に言うと又貸し）。賃貸物件を所有するオーナーにとって、空き室は利益が得られないためリスクとなります。しかしサブリース契約を行うと、満室家賃の8割～9割程度の家賃がサブリース会社から保証されるため、サブリース契約（転貸借契約）をするケースが増えています。

またサブリース物件の募集については、物件オーナーではなく、サブリース会社が募集をかけていることがほとんどです。サブリース物件を借りる場合、借主は物件オーナーと直接契約を結ぶのではなく、物件を借上げているサブリース会社と契約を結びます。

サブリース物件で店舗を開業をするメリット

サブリース物件を選ぶと、得られるメリットを３つご紹介します。

①初期投資の負担を軽減することができる

まずはやはり、初期投資について。
一般的な賃貸借契約では、保証金を入居時に物件オーナーに預け入れます。一括で支払うため、開業時に負担が大きくなります。しかし、サブリース契約の場合、サブリース会社が物件オーナーに一括で支払います。そのため、保証金の返済方法は、サブリース会社と入居者とで交渉が可能となり、分割での支払いも可能となります。
例えば、保証金100万円の保証金のうち50万円を入居時に支払い、残りの50万円を月々5万円で分割して支払うといったことができます。

②審査の通過が難しい物件でも入居できる可能性がある

サブリース契約は家賃保証によって成り立っています。
そのため、一般的な賃貸借契約において借主の与信では審査で落ちてしまう物件でも、入居できることがあります。リスクを許容する積極的な経営をしているサブリース会社であるほど、入居しやすくなります。

③サブリース会社が物件オーナーとの間に入ってくれる

サブリース契約の場合、②で述べたように、入居者の選定はサブリース会社である不動産会社が行います。そのため、物件オーナーの意に反した入居者になる可能性もあり、サブリース会社は入居者が抱える問題の解決に積極的に関わってくれます。例えば飲食店がであれば、煙やにおい、ゴミ出し、騒音などで、近隣とトラブルになることがあります。このような場合通常であれば物件オーナーと入居者とでやりとりを行うため、険悪な仲になってしまうことがあります。しかし、サブリース契約の場合、サブリース会社が物件オーナーとの間に入ってくれ、トラブル解決を一緒に行ってくれます。

サブリース物件を飲食店オーナーが借りる際の注意点

サブリース契約は一般的な賃貸借契約とは異なるため、知っておきたい注意点を今回は3点ほど紹介します。

①月々の固定費の増加

メリット①でサブリース契約では保証金の初期負担を減らせる一方で、月々の固定費は多少高くなります。入居時のメリットだけに目を向けず、事業を無理なく継続できるかどうかという視点でサブリース契約を考えてみる必要があるでしょう。

②原状回復費用について

賃貸借契約同様、退去時の物件の原状回復費用や、修繕費用の負担は誰が行うのかを契約前に確認してください。原状回復費用や、大きな修繕費用は物件オーナーの負担になっている場合が多いようですが、借主負担になっている場合注意が必要です。

③サブリース会社の良し悪し

サブリース物件として募集を出している物件の中には、物件オーナーに承諾を得ず、サブリース会社が勝手に募集を進めてしまっているケースもあるようです。「話が進んでいたにもかかわらず、契約が出来なかった」「入居したにも関わらず突然退去させられた」などのトラブルに巻き込まれないように、サブリース会社の評判や信頼性も調べてみましょう。なんらかの理由で、物件オーナーとサブリース会社との間の契約が終了し、入居者が不利益を被る可能性はゼロではありません。サブリース物件を選ぶ場合は、サブリース会社会社と借主の契約内容だけでなく、物件オーナーとサブリース会社間の契約内容も確認するようにしてください。

サブリースをうまく利用して、理想のお店つくりを行っていきましょう。

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