飲食店を閉店させる際の「居抜き」と「原状回復」の違いを解説

飲食店を閉店しオーナーへ物件を返す際、「原状回復」（スケルトン状態）をしなくてはいけない義務があることがあります。結論からいうと、原状回復には数十万円〜数百万円の費用がかかるため、可能であれば避けたほうが良いです。

原状回復と居抜きの違い

飲食店などの店舗物件を閉店する際に、退去方法として「原状回復」の義務がある場合があります。店舗の賃貸借契約では、ほとんどの場合は、原状回復義務があります。そこで、原状回復と居抜きそれぞれの特徴について、詳しく解説していきます。

「原状回復」とは

原状回復とは、「賃貸を開始した当初の状態に戻してから明け渡すこと」です。店舗物件の場合、引き継いだ際に、スケルトン状態であることも多いです。スケルトン状態とは、建物の内装などがなく、骨組みなどが露出している状態を意味します。

原状回復の義務がある物件の場合、スケルトン状態に戻す必要があり、退去前に内装の取り壊し工事が発生します。内装の取り壊し工事は、数十万円〜かかることがほとんどで、期間も数週間かかることがあります。

「居抜き」とは

一方で、居抜きとは「店舗の設備をそのまま残した状態で明け渡すこと」です。この場合契約時の賃貸借契約書に「貸主の承諾を得れば内装設備を譲渡することができる」というような記載があります。
そもそも入居の際に、居抜きの物件に入居した場合は、以前の借主との間で居抜き契約をしたことがあるので、オーナーが居抜きに対して寛容なことが多いです。居抜き、工事にかかる費用と時間を節約することができ、退去時の負担も軽減されます。簡単に言うと、次の入居者が使いやすいように店舗の掃除をし、荷物を全て片付ければ退去して良いです。

しかし、あくまでオーナーの承諾があることが前提です。貸主が次は飲食意外に貸したい、設備の老朽化などに伴いスケルトンしたい等の要求が、オーナーからあった場合、別途協議が必要です。

スケルトン状態にしなければならない場合

契約時に賃貸借契約書に原状回復義務の記載がある場合で、スケルトン状態から店舗を借りている場合、原則スケルトン状態に戻し退去する必要があります。しかし、工事に必要な費用は払えない場合など、居抜き物件での退去をオーナーと交渉し、認めてもらえる可能性があります。

交渉の際には、居抜きの状態で退去した際のオーナーにとってのメリットを説明することが重要です。以下のメリットがあります。

・新しい借主が見つかりやすいい
・本来工事にかかる期間も貸し出すことが可能

交渉することは可能ですが、全てのオーナーが居抜き状態での撤退を認めてくれる訳ではありません。

オーナー側の立場に立った際に、スケルトン状態で退去を求める理由としては、下記のようなものが挙げられます。

・特約のようなイレギュラーな契約を避けたい
・飲食店以外のテナントを入れたい
・居抜き物件を使用した次の借主とのトラブルを避けたい

スケルトン状態からテナント運営をしてもらった方がトラブルの原因を排除できると考えるオーナーもいます。
例えば、オーナーが考える懸念点として、退去時にオーナーが気づかなかった機器の部分で故障などのトラブルが発生した場合、新しい借主とのトラブルになることなどが挙げられます。

スケルトン状態に戻す際に負担が生じるのはオーナーではなく借主のため、人気エリアのテナントオーナーは、スケルトン状態を好む傾向にあります。

居抜き状態で退去したい場合は弊社にご相談を

借主としては、居抜きの状態のほうが退去費用をおさえることが可能です。
そのため居抜き状態で退去したと思っていても、オーナーからはスケルトン状態での退去を求められる場合があります。

賃貸契約書に「原状回復義務」の文字がある場合、オーナーに交渉する前に仲介業者に相談してください。

◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
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