居抜き物件の探し方と掘り出し物の物件を見つけるポイント
飲食店など店舗を開く際に、まず検討するのが「居抜き物件」だと思います。居抜き物件は、前のテナントが利用していた店舗のほとんどのものがそのままの状態で明け渡されるため、低コストですぐに開店することができるため人気です。
一方で「スケルトン物件」を選んだ場合、スケルトン状態から工事をし、テナントを作っていくと、開店コストが居抜き物件の3〜5倍ほどのかかると言われています。
居抜き物件は人気があり、売り出されるとすぐに買い手が見つかる場合がほとんどです。
今回は居抜き物件の探し方とその中でも掘り出し物の物件を見つけるポイントについて解説していきます。
居抜き物件の探すための3つの手段
居抜き物件を探す手段を３つ紹介します。
①：居抜き物件の専門業者に依頼
②：物件公開サイトへの登録
③：街を歩いて探す
それぞれの特徴を詳しく解説します。
①：居抜き物件の専門業者に依頼
弊社のように、居抜き物件の買取を専門におこなっている業者や他の不動産会社に依頼をすることで、希望条件にぴったりの物件を紹介してもらえる可能性が高いです。
また居抜き物件の専門業者は、ネットなどに公開していない隠し物件も保有しています。それに加え、地域の様子や傾向、雰囲気などもよく知っているため、専門業者に依頼することで、自己判断で物件を選ぶよりも良い物件に出会うことができます。
弊社でも未公開物件も取り扱っておりますので、まずはご相談ください。以下から登録して頂ければ、ご希望に沿った物件の情報のみをご提供いたします。
②：物件公開サイトへの登録
これは、ネット上で物件を公開しているサイトに自ら登録し、理想の物件を探す方法です。
これは、通常の居住用の賃貸物件を探す場合とほとんど同じなため、一番馴染みのある方法かもしれません。
しかし、ネット上の動きはとても早いため、良い物件はすぐに決まってしまうことが多いです。
また、不動産会社が売却済みの物件を消去し忘れている可能性もあるため、見つかった物件が必ず取引対象になるわけではありませんので、まずは問い合わせすることが重要です。
多くの物件を取り扱っているオーナーであれば、いつも利用している不動産会社にだけ物件の所有を依頼している可能性も高いため、ネット上にある情報を全て鵜呑みにすることなく、あくまで参考として探してみるといいと思います。
③：街を歩いて探す
これは物件の購入を検討しているエリアに足を運び、自分で歩いて物件を探してみる方法です。
エリアの雰囲気を感じながら、空き物件や閉店予定の物件を見つけることができます。
また既に居抜き売却予定の物件であれば、不動産会社の名前がついている可能性もあります。
その他にも直接そのお店の人に相談し、仲介を行っている売買業者を紹介してもらうのも良いです。
居抜き物件の探し方４ステップ
基本的な物件の探し方は、下記の通りですので確認してみて下さい。
①：物件の条件を決める
②：居抜き物件専門業者や不動産屋に連絡
③：物件の内見をする
④：申し込み・入居審査
一般的な居住用の賃貸物件を探す場合とほとんど変わりませんが、それぞれのポイントについて、詳しく解説していきます。
①：物件の条件を決める
「とにかくこの周辺にお店を開きたい」など、あまり条件が定まっていない状態で物件を探すのはおすすめしません。まずは、物件のイメージを具体化し、どんな物件を探したいのかを言語化する必要があります。その際には以下のポイントを意識してみましょう。
・コンセプト
・ターゲット層
・現実的な家賃価格
上記を明確にしておくことで、不動産会社からの物件の紹介がされやすくなります。
また地域にこだわりがあまりない場合、探していた地域以外のエリアにもっと理想的な物件が見つかる可能性もあります。
②：居抜き物件専門業者や不動産屋に連絡
借りたい物件が明確になったら、居抜き物件専門業者や不動産会社に相談してみましょう。
また、物件を借りる場合必要なコストは、主に賃料を7〜10倍にした金額だと考えておくとよいです。
見落としがちになるかと思いますが、賃貸を開始するためには、下記のような費用が必要なためです。
・仲介手数料：物件仲介をした不動産会社に対する賃料1ヶ月分
・前家賃：初月分の賃料を前払い
・礼金：貸主が自由に決めている金額で戻ってこない
・保証会社保証料：保証会社加入必須の物件の場合、保証料は賃料1ヶ月分が多い。最近では保証会社必須の場合も多い。
・敷金/保証金：契約時に貸主に預けておき退去時に何もなければ返ってくる
礼金は戻ってこないお金のため、なるべく安くおさえられるといいです。しかし、条件が良い物件の場合1ヶ月以上の礼金が設定されている傾向にあります。
また居抜き物件の場合、上記以外に「造作譲渡料」がかかることが多いです。
これが、追加で数十万から数百万円かかります。
上記の条件が絞り込めた時点で、どのような物件を探しているのかを居抜き物件専門業者や不動産屋に相談しましょう。
条件は包み隠さず、はっきりと伝えましょう。
また気になる点があればしっかりと質問し、納得できる物件を見つけましょう。
③：物件の内見をする
上記の条件を絞り込めた時点で、候補に上がっている物件を内見しましょう。
Web上の写真や口頭ではわからない細かな部分の状態までしっかり確認する必要があります。
またどこまでが居抜き物件として開け渡してもらえるのか、売主や不動産会社に確認し、はっきりと教えてもらいましょう。
④：申し込み・入居審査
物件を決めたら、申し込みです。この後保証会社によって入居審査が行われます。
入居審査に通過後、契約をして完了です。
あなたにとっての掘り出し物の物件を見つけましょう
居抜き物件を探す際の手順は、通常の居住用の賃貸物件を見つける場合とあまり変わりませんが、居抜き物件を選ぶ際のポイントは、居住用物件を選ぶ場合とかなり異なります。
居抜き物件を探す際には、お店のコンセプトや街の雰囲気、予想できる客層等まで視野に入れた状態で探すことが理想的です。お店によっては、人通りが多い商店街や繁華街にお店を出すことがベストではありません。家賃やランニングコストも考慮したうえで扱いやすい物件を選ぶことが重要です。
まずは弊社にご相談頂き理想の物件を一緒に探しましょう。
◯会社概要
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