「居抜き物件」「造作譲渡」についての基礎知識！飲食店経営者が押さえるべきポイントを紹介
お店の物件探しをしたことがあれば誰もが耳にしたことがあるであろう「居抜き物件」と「造作譲渡」という言葉。本来より安い費用でお店を開業できる魅力的なシステムですが、実際には気をつけなければならないポイントが多くあります。今回は、開業時、廃業時に知っておくべき「造作譲渡」の基本と気をつけるべきポイントをご紹介します。
「居抜き物件」「スケルトン物件」「造作譲渡」とは
テナント物件には、2通りあります。何もないまっさらな状態の物件である「スケルトン物件」と、直前に入居していた店舗の内装や設備が残っている物件「居抜き物件」です。
「スケルトン物件」の状態は、トイレもエアコンもないただの箱です。賃貸借契約により、退居者にはそれらをすべて撤去する「原状回復義務」が課さており、新たな入居者はすべての設備を再度設置する費用と手間がかかります。退居時にはトイレも厨房設備も、家具も、壁紙も、床すらもすべて撤去する必要があり、その点においても手間と費用がかかります。
一方で、前と同じような席数の飲食店を経営したい場合に、前の店の設備を残すことを望む入居者も多いです。このようなケースでは、退居予定者と新しい入居者の間で内装・設備譲渡の交渉が行われ、この譲渡のことを、「造作譲渡」と言います。このような物件のことを「居抜き物件」と言います。
ここからは「造作譲渡」はどのように行われるのかを説明します。
造作譲渡料に含まれるものと含まれないもの
多くの場合、造作譲渡料は「一式」として見積が行われます。この一式には、内装、エアコン、トイレ、厨房器具等の設備全般が含まれます。一方で、含まれないものもあるため紹介します。例えば、退居予定者の所有物ではない、リースの冷蔵庫などです。リース物件は一見して一式に含まれるか否か分からないため、交渉時には必ず確認が必要です。また、テーブルや椅子などの家具、鍋やフライパンなどの調理器具、お皿やカップなどの食器、レジ、スピーカーなど音響設備は含まれないことが多いため、交渉時には一つ一つの確認が必要です。
造作譲渡の方法
内装や設備工事を行うスケルトン物件での開業に対し、居抜き物件での開業は、数百万もの費用が浮くことも多いです。しかし「この設備にこの金額は払えないから値下げ交渉をしたい」と感じることもあると思います。内装を含め店内の造作物はすべて、退居予定者の持ち物のため、上記の様に感じた場合の造作譲渡の金額や内容についの交渉の相手は退居予定者であり、不動産屋や大家ではありません。
造作譲渡の注意点
ここまで新規開業において魅力的なことばかりと思える造作譲渡ですが、気をつけたほうが良い点がいくつかありますので、以下で紹介します。
造作譲渡のリスク
繁華街の物件など、数年おきに店が変わるような物件の場合、何オーナーもが造作譲渡、改装を繰り返し、改装工事時の図面が見当たらないようなケースも多いです。本来であれば不動産店や大家さんが保管すべきものですが、数十年前の図面までは、きちんと管理できていない場合があります。
またこのようなケースの場合、物件に雨漏りや害虫、配管等の問題が発生した際に、図面がないため原因の追求が難しい場合があります。造作を買った場合、大家さんが対処してくれないことが多いため、注意が必要です。
不用品の処分
「一式」として譲渡された場合、譲渡後の不用品の処分は、譲り受けた新オーナーの責任です。これは「一式」には、そこにあるもの全てを含むからです。しかし、絶対に使わない大型の厨房器具などがあった場合、処分費用がかさむことがあります。このようなケースでは、見込まれる処分費用を値引いた譲渡費用にするなど、うまく交渉しましょう。
譲渡された厨房器具などが壊れていた場合
売買が成立したあとは、修理も処分も新オーナーの責任で行います。そのため、調子の悪いものはないか、譲渡前に設備の状態を確認しておきましょう。
造作譲渡の交渉のポイント
退居予定者の提示額が妥当ではないと感じた場合、大抵の場合、値引きの交渉が可能です。また退居予定日までに次の入居者が決まらなかった場合、退居予定者はスケルトンへの原状回復工事をする必要があります。そのため、新オーナーは適切な交渉を行えば、多少金額を落とせる可能性があります。
しかし、物件の立地が良く、視認性も良い場合など、ライバルが多く、競争率の高そうな物件の場合、あまり粘って交渉はせず、相手の条件をすんなりと飲むことも必要です。
最近の傾向としては、スケルトン物件よりも居抜き物件のほうが良い立地であることが多く、流通して間もない物件も多いです。居抜き物件は出店者にとって大きな選択肢であるため、気に入った物件があれば、うまく交渉して確保しましょう。
弊社では、居抜き物件の未公開物件も多く扱っていますので、一度ご相談ください。
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