飲食店を開業時の店舗物件探しの流れと契約の際の注意点
飲食店を開業したいけど、店舗物件の契約はどんなことをするか分からない…そんな方も多いのではないでしょうか。物件が見つかってから、契約まではあっという間です。その間に契約準備だけでなく、資金調達をしなければなりません。良い物件に出会ってからあたふたしないように、物件契約までの流れを把握し、心の準備をしておく必要があります。リアルな契約の流れと注意点を今回はご紹介します。
物件契約までの流れ
物件契約までの大まかな流れを説明していきます。
物件探し
飲食店出店を計画する際、このエリアで、この大きさで、こんな人が来てなどシミュレーションをするものですが、思い通りの物件にすぐに出合えるわけではありません。そのため、まず出店エリアに強い不動産屋をリサーチし、訪問し、自分の希望を伝えます。そうすると、適合する物件が出てきた際に不動産屋が連絡をくれます。また、居抜き物件を専門に紹介するWebサービスの新着情報は常にチェックしておきましょう。
また弊社では、「居抜き職人」というサービスを展開しているため登録して頂ければ、ご希望条件に近い物件のみ紹介させて頂きますのでこの機会に是非登録をお願いします。
下見
良さそうな物件を見つけたら、まずはエリアの下見をしましょう。物件自体だけでなく、駅からの道のりや、まわりの環境を良く見ることが重要です。昼はにぎやかなエリアであっても、まわりが物販店ばかりなどの場合はそれらの店が夜閉店してしまい、ぱったりと人通りが途絶えることもあるため、様々な時間に下見をすることをおススメします。
また平日昼、平日夜、土日昼、土日夜、雨の日など数パターンの条件のもと、通行量の調査も行いましょう。そのうえで家賃（坪単価）が適正か、自分の事業計画で利益が出せるかを試算しましょう。これらの調査方法については、以下で詳しく説明しておりますので、是非読んでみて下さい。
内見
次は内見です。退去済の場合、自由に内見が出来ますが、まだ前の店が営業している場合、内見の時間などが限られてきます。一度の内見で、見たいところをすべてチェックできるよう、カメラとチェックしたいポイントをあらかじめまとめたメモ用紙などを持って臨みましょう。
申し込み
内見後気に入った物件が見つかったら、申し込みです。同時に申込金や、手付金と呼ばれる費用が必要なこともあります。金額は大体の場合、保証金の1割程度のことが多く、保証金の一部という扱いになります。また銀行からの借り入れを予定している場合、基本的に保証金目的の借り入れは出来ないため、注意が必要です。
審査
申し込みが終わると審査のフェーズに移ります。申込書に名前や住所、その場所での事業計画、今までの経歴や会社の概要を添え提出すると、それをもとに審査されます。大家さん個人が事業計画を見て判断する場合もありますし、相手が大手の会社の場合は、会社や個人の情報を照会されることもあります。
契約
審査が通ったら、契約です。事前に不動産屋から、契約内容についての確認依頼があります。数ページにわたる契約書ですが、サインしてしまった後の変更はできません。そのため、一字一句細かに確認し、不明なところ、変更してほしいところは不動産屋に相談する必要があります。
また保証金および不動産店に払う手数料は、契約日当日までに着金するように振り込むことが多いです。金額が大きい振込は、銀行窓口で依頼しなければなりませんが、それを知らずに振込が間に合わないとなった場合、大家さんの信頼を著しく損ねますので、事前に手配するなどの準備が必要です。
契約時の確認事項
次に、契約書で借主が確認しておくべきポイントについて解説します。
契約期間
契約期間は2年、3年、5年の場合など様々で、更新時期には更新料も発生します。
手付金（申込金）、保証金の償却
契約を解除する際、保証金がどの程度戻ってくるのかを確認する必要があります。多くの場合は、7～8割返金されます。
更新手続き、更新の条件、解約事前予告
更新の意思確認時期、更新にかかる費用、閉店する場合いつまでに解約を予告すればよいかなどを確認しましょう。
トラブル発生時の解決方法
雨漏りや害虫、排気ダクトなどの諸問題で、物件自体に対策が必要な場合はどのようにすればよいか、念入りに確認しましょう。その他、物件に損害を与えた場合や、地震などで営業ができなくなった場合などのため、火災保険の内容についても十分理解するようにしましょう。
連帯保証人について
物件を借りる際には、連帯保証人が必要です。連帯保証人に適した人は誰なのか、不動産屋によく確認しましょう。連帯保証人の信用度によって、審査が通るか否かが決まることも多いため、社会的に信用のある方に依頼する必要があります。最近では、家賃保証会社を利用する場合もあるので、家賃保証会社についても理解しておきましょう。
以上が開業時の店舗物件探しの流れと契約時の注意点についての説明でした。物件選びは、飲食店経営を成功させるための大きな鍵となりますので、しっかりとした知識をつけ、物件探し、物件契約に臨みましょう。
◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
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