店舗物件の契約前に行われる審査の基礎とチェックされるポイント
店舗物件は誰でも借りられるわけではなく、契約の前には「審査」があります。契約の希望を出したとしても、この審査により不動産業者やテナントのオーナーから断られてしまうケースもあるのです。好立地の物件であれば、複数の契約希望者がいることも考えられ、その場合より厳しい審査によって、入居者が選ばれます。今回は、物件契約前の「審査」の基礎知識やチェックされるポイントについて説明します。
不動産業者に提出する「申込書」
契約したい店舗物件が見つかったら、不動産業者に契約の意思を伝えます。その際に求められるのが「申込書」です。これは一般的な賃貸のものとほとんど同じで、氏名や連絡先、勤務先、年収、連帯保証人などを記入して提出します。これを見た不動産業者が、きちんと店舗を経営できる人物なのかを判断します。
記入内容に不備がないようにすることはもちろんですが、記入する前後のやり取りも注意しておきましょう。これは、最終的に、物件オーナーとの契約になりますが、最初の窓口はあくまで不動産業者のため、「この人ならオーナーに紹介しても大丈夫」と思ってもらう必要があるためです。
物件探しの際は不動産屋に直接飛び込むこともあるかもしれませんが、その際の第一印象も大切です。住居を探しているのとは違い、あくまでビジネスのやりとりのため、服装や言葉使いなどにも注意をしておきましょう。
物件オーナーとの面談による審査
不動産業者の書類審査を通過した後、オーナーとの面談となるのが一般的な流れです。この面談で、今後うまくやり取りができる相手なのか、きちんと店舗を経営してくれるのかといったことを確認されます。そのため、これまでの実績や開業後の明確なイメージをしっかりとオーナーに説明できるように準備しておくことが重要です。オーナーとの審査で重要視される具体的なポイントを説明します。
経歴
オーナーとの審査では、飲食業の経験年数がかなり重視されます。経験年数が長いほど、「良い店ができそうだ」と思えるからです。例えば有名店でのキャリアや、店長などのマネージメントの経験があるとさらに信頼が高まります。もし経験が少ない場合、集客や評判に繋がりそうな経験をアピールすると良いです。自分の店を持つ前に他店で修行を積むなども良いと思います。
業種とメニュー
例えばラーメン店での出店を希望し、すでに同じビルにラーメン店が営業している場合、審査に落ちる可能性があります。これは、同じテナント内での争いを避けるためです。オーナーの考え方にもよるため、申し込み時に確認しましょう。
営業時間
特に住宅地に近い立地の場合は、深夜まで営業すると近隣からのクレームに繋がる可能性も出てくるため、オーナーは営業時間をとても気にします。場合によっては、話し合いの上で営業時間を変更、調整しなくてはならない可能性もあることを考慮しておきましょう。
煙、騒音
煙や騒音が出るような店舗は、場所によって断られる可能性があります。例えば焼肉店や焼き鳥店などは、煙も出て店内も汚れやすい業種なので、マンションの一階などでは断られるケースも多いです。また、このような場合工事費用は高くなりますが、排気口をビル上部まで伸ばすことで審査OKとなることもあるため、オーナーに相談してみましょう。
事業計画
一見魅力的なお店に見えても、継続的に経営する意思や計画性がないと、オーナーは物件を貸してくれません。事業計画は明確に記載し、安心して契約してもらえるように心がけましょう。
人柄
やはり最終的には人柄で選ばれるといっても過言ではありません。最初は飲食業に貸すつもりのなかったオーナーであっても、人柄を見て判断を変えてくれることもあります。
連帯保証人について
事業計画書や経歴などは一人で用意することが可能ですが、「連帯保証人」を依頼しなければなりません。家賃が払えない場合に備え、契約時には連帯保証人のサインと捺印が必要です。両親のどちらかや兄弟などになってもらうケースが多いようですが、借主と同等の支払い義務を背負うことになるため、家族とはいえ、頼みにくいこともあるかと思います。
そのような場合は、「家賃保証会社」の利用を検討してみましょう。保証金は会社によって異なりますが、家賃1ヶ月分程度になることが多いです。他にも、保証金の「積み増し」や「家賃1年分前払い」などによって保証人なしで契約できることもあるため、まずは不動産業者に相談してみましょう。
家賃保証会社については以下で詳しく説明していますので、併せて確認してください。
「審査」といっても、経歴や業種、営業時間、人柄、保証人など、実に様々な要素によって検討されます。店舗の明確なイメージやきちんと経営できる人物であることをしっかり伝えられるように、前もってしっかりと準備をしておくことが重要です。
◯会社概要
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