飲食店の「明け渡し」「引き渡し」「立ち退き」とは？「明け渡し」の費用を抑える方法も紹介
テナント物件を借りて飲食店を経営している場合、「明け渡し」や「引き渡し」といった言葉をよく聞くと思います。今回は、飲食店の「明け渡し」と「引き渡し」の違い、「明け渡し」するために必要なことを紹介します。
「明け渡し」「引き渡し」「立ち退き」とは
まずそもそも「明け渡し」「引き渡し」「立ち退き」はなにかについて説明します。
まず「明け渡し」は、貸借人の所有物をすべて撤去した状態で引き渡すことです。
次に物件貸主への「引き渡し」は、原状回復した状態でも、貸借人の所有物が残っている状態であっても、借主が貸主に鍵を返却し、その物件の占有権を物件貸主に戻すことです。
最後に「立ち退き」は、物件貸主が、建物の取り壊し、建て替えなどを理由に解約の申し入れをしたり、契約の更新を拒否することで、借主が物件からの退去を求めることです。また賃料滞納のような契約違反の場合の退去の請求については「立ち退き」に含める場合と含めない場合があります。
貸主に「明け渡し」を求められたら
物件貸主に物件を明け渡すように求められた場合、最初に賃貸契約書の内容の確認をする必要があります。
賃貸契約書には通常、入居時の状態にして戻す「原状回復」が含められています。スケルトン物件に入居した場合であれば、スケルトン状態にして明け渡すことになります。そのためには、この場合スケルトン工事とも呼ばれる、原状回復工事が必要になります。実際に必要とされている工事内容は賃貸契約書に記載されているものなため、内装工事図面や建物の図面と照らし合わせて、原状回復の範囲をよく確認しましょう。
また、ここで注意が必要なのが、居抜き物件で入居した場合であっても、入居時の状態で退去していいわけではありません。これは、造作譲渡により、内装は自分の所有物となっており、明け渡すためには自分の所有物はすべて撤去する必要があるためです。
そのため、原状回復条項の内容をよく確認しましょう。スケルトン状態に戻すことが記載されている場合、居抜きで入居したとしても、スケルトン工事を行う必要があります。
不明な点は、不動産管理会社や物件貸主に問い合わせを行い明確にしましょう。
「居抜き」と「原状回復」の違いについては以下に記載していますので、併せて読んでみて下さい。
「明け渡し」の際の注意点
次に「明け渡し」の際に、気をつけるべき点について紹介します。
工事事業者の現地調査、見積もりへの立ち会い
どこまでを原状回復工事に含めるかという点については、物件貸主と借主の間で認識のずれが出ることが多いです。そのため、追加工事や、保証金を減額されたりしないように、工事事業者が見積もりに来た際には、自分が立ち会うだけでなく、物件貸主にも立ち会いをお願いし、内装工事の図面や建物の図面をもとに、工事範囲を決定するようにしましょう。例えばダクトの穴をふさぐかどうかのような、細かい点で後でもめることがあるため、細部まで注意を払う必要があります。また賃貸契約書に書かれている以上の工事費用を行う必要はないため交渉しましょう。また、壁は残しておいてほしいというような注文が物件貸主から入り、工事費が少なくなることもあります。
退去日までにすべてを終了させる
退去日には、借主の所有物をすべて撤去した状態で明け渡すということから、解体工事、廃棄物処理などがすべて終了しているようにスケジュールを組む必要があります。
また工事期間は、工事内容や、店舗の立地、アクセスの容易さなどによって変わってきますので、見積もり時に業者によく確認しましょう。その他予想外に作業が増えることもあるため、少し余裕を持ってスケジュールを確保するように心がけましょう。
厨房設備や器具の処分
解体工事の前に、厨房設備や什器、レジなども引き上げる必要があります。厨房設備やレジなどは買い取りの専門店がありますので、早めに探すようにしましょう。また什器の引き取り手も、飲食店経営者仲間で聞くか不動産屋に聞いてみるのも一つの手です。見つからない場合には、ガレージセールを開催し、近隣の人に買ってもらうという方法もあります。
つけの回収
店舗を明け渡してそのまま廃業という場合は特に「つけ」の回収を急ぐようにしましょう。飲食店の「つけ」は1年という短期間で消滅時効にかかります。閉店後は特に回収が難しくなると考えられますので、早めに対処する必要があります。
「明け渡し」費用を抑えるために
明け渡し費用を抑えるためには、内装解体工事やスケルトン工事の工事業者を3か所ほど選び、相見積もりを取ることをおススメします。また、それぞれの見積書に何が含まれているのか、何が含まれていないのかを詳細に確認しましょう。費用のみで選択するのではなく、信頼できそうなところを選ぶことも重要です。
その他内装を残して退去できる居抜き売却も検討してみてください。これにより「明け渡し」費用を大幅に抑えることができます。その場合まずは居抜き店舗の専門業者である弊社にご相談してください。
◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
•HP : https://t-kaitori.com/
•撤退希望者向け : https://t-kaitori.com/lp/