造作譲渡の基礎知識から譲渡の流れ、注意点までを解説
閉店時にかかる費用は売主にとって負担が大きいものです。設備等を処分し、内装を全て元に戻すのには多額のコストが発生します。そこで役立つのが「造作譲渡」です。造作譲渡は、退去までの時間が短縮できるうえ、利益が出る可能性もあります。しかし、造作譲渡について良く理解していない状態で契約を進めてしまうと、思うように売却結果が得られない場合があります。ここでは造作譲渡を検討する際に知っておきたい基礎知識と実際の流れ等を解説していきます。
造作譲渡
造作譲渡の説明をする前に、テナント物件の店舗を借りる場合、「スケルトン物件」と「居抜き物件」の２つのタイプがあり、それぞれについて詳しく説明します。
スケルトン物件
スケルトン物件とは内装もされておらず、コンクリートなどの素材がむき出しの状態にあるものを指します。床や天井、壁などの内装、トイレやシンク、配線や配管もありません。またスケルトン物件のなかには骨組だけの状態のものもあります。
居抜き物件
居抜き物件とは、内装や設備等が残されている状態です。借りる側としては、一からすべてを準備する必要がないため開店にかかる手間がなく、すぐに事業を開始できます。
造作譲渡とは
造作譲渡とは、内装や設備が残されている居抜き物件の内容物を譲渡する契約のことを指します。店舗不動産の場合、店舗の内装や設備に関しての権利は、テナントのものです。しかし例外的に、テナントが退去している場合は、造作の所有権は、物件所有者に属することがあります。
「造作」とは
造作譲渡の「造作」について説明します。
造作譲渡の「造作」とは元々は、建物に取付けられた大工仕事による部位を指します。一方、居抜き店舗売却をする場合の造作譲渡では、厨房機器など店舗に設置されたものまでも含みます。
また居抜き店舗売却の場合の造作に含まれるものとしては、壁や天井などの内装、エアコン、トイレ、シンクや冷蔵庫といった厨房設備が一般的です。家具や食器、調理器具などの備品類は除外されることが多いようですが、契約内容によっては椅子やテーブルも対象となることがあります。
造作譲渡の契約
造作譲渡契約は、①旧借主と新借主が直接契約する場合と、②物件所有者と新借主が契約する場合の２つのパターンがあります。
①旧借主と新借主が直接契約する場合
旧借主と新借主が直接契約する場合は、造作譲渡の価格交渉などについても、物件所有者・貸主を介さずに、前経営者と新経営者間で行われます。
②物件所有者と新借主が契約する場合
旧借主が退去して物件所有者に物件を返却する際に、スケルトンの状態にせずそのままの状態で返却する場合、造作物に関する権利を物件所有者に渡すことになるのが一般的です。こういった場合には、次の賃貸借契約の際に物件所有者と新借主との間で造作譲渡契約が交わされることになります。
ここで注意したいのが、「造作譲渡契約」は物件所有者と借主で結ぶ「賃貸借契約」とは別に契約をする必要があります
造作譲渡の流れ
造作譲渡を実施する際に、どのような流れで行われるのか、一般的な例を紹介します。
① 賃貸借契約、リース契約の確認
造作譲渡を考えた際に、最初に物件の賃貸借契約の内容を確認する必要があります。契約期間や退去についての取り決めで、これから実施しようとしていることに問題がないかを確かめます。店舗物件の場合、退去時に借主の負担で原状回復して明け渡さなければならないと規定されていることが多いです。しかし、物件所有者との交渉次第では造作譲渡が可能となる場合あります。
賃貸借契約だけれなく設備や機器類のリース契約の確認も重要です。契約解除でリース物品が引き上げられると、造作の価値に影響することもあるため注意が必要です。
② 物件所有者の承諾を得る
契約書の内容を確認し、造作譲渡が可能であると分かったとしても、造作譲渡については必ず物件所有者の承諾を得るようにしましょう。賃貸借契約に関わることなのでトラブルにならないよう、事前に承諾を取っておく必要があります。
③ 造作譲渡
造作譲渡をすることが決まったら、専門業者に相談して店舗の調査を行い査定してもらいます。立地や店舗の状態から、適正な売却価格が設定されます。実績のある居抜き店舗専門の業者にアドバイスを受けながら、納得できる売却を目指しましょう。査定のポイントについては以下に記載しているので、併せて読んでみて下さい。
④ 買取り希望者を探す
様々な媒体等を活用して買取り希望者を探します。専門業者であれば、幅広い告知ノウハウがあり、居抜き店舗専門のサイトや広告、営業など、業者の力を使い買取り希望候補を探してくれます。
⑤ 価格交渉
買取り希望候補に対して内覧会を実施後、契約する相手を絞り込み、条件交渉を行い、双方の合意が得られれば、売買金額が確定します。
⑥ 譲渡契約の締結
内装や設備についてのリストを作成し、お互いの理解の齟齬がないことを確認して契約を締結します。事後のトラブルが無いように、可能な限り詳細まで詰めて契約書に記載しておくことが重要です。
⑦ 物件所有者との契約解約
造作譲渡の契約が成立後、物件所有者との賃貸借契約の解約を行います。先に契約を解約してしまうと、退去期限までにスケルトン工事をしなければならないという事態ともなりかねないため、慎重にスケジュールを組む必要があります。
⑧ 引き渡し
契約書に従い、物件の引き渡しを行います。一般的に双方立合いの下、設備や機器類の動作確認を行います。
造作譲渡は売る側にも買う側にもメリットの多い方法ですが、契約についての確認項目や流れについて理解しておくことが重要です。納得のいく造作譲渡を行えるようにしましょう。
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