なかなか見つからない重飲食の物件。「重飲食不可」とされる物件の交渉について
今回は、出店が難しいといわれている「重飲食」について。「重飲食とは何か」をよく知り、上手に物件探しをするコツを紹介していきます。
重飲食とは
そもそも重飲食とはどんなものなのかを説明していきます。まず重飲食とは、狭義には「匂い」と「煙」が出やすい業態です。例えば、焼肉、焼き鳥、鉄板料理、中華、ラーメンなどがこれに該当します。しかし広義ではイタリアンやフレンチ、和食など一般的なレストランを含めて重飲食とする場合があります。この場合広義の重飲食は「軽飲食以外すべて」です。重飲食と対比される「軽飲食」とはカフェ、喫茶店、バーなど、煙や匂いが出にくく厨房設備が簡易で済む業態のことを指します。重飲食や軽飲食に厳密な定義はないため、実際の線引きは、貸主や不動産仲介業者の意向で決まります。
「重飲食不可」の店舗物件が多い理由
店舗物件の条件でよく見かける「重飲食不可」の文字。なぜこのような条件がつくのかについて以下で理由を説明します。
設備上、重飲食に耐えられない
もともと飲食店のテナントを想定していない建物などの場合、重飲食に必要な火力、排気などの設備をあとから追加する工事ができい場合や、匂いや煙は一切不可な場合があります。このような店舗では重飲食の店舗を開くことはできません。
イメージ戦略
整備された住宅街やオフィス街の建物の場合、景観やイメージの観点から重飲食の店舗を不可としていることがあります。
貸主または不動産仲介業者が重飲食を拒んでいる
多くの重飲食不可物件は貸主または不動産仲介業者が重飲食を拒んでいる場合が多いです。貸主は「物件を綺麗に保ちたい」「トラブルを避けたい」と考えている場合が多いです。そのため、事業用物件として最も歓迎される借り手は不特定多数の出入りがない事務所です。次に、書店や雑貨店、美容院と続き、火を使う飲食店全般はそのあとです。また、飲食店のなかでも一番避けたい業態が「重飲食」です。そのため、「重飲食不可」の条件を付ける場合もあります。
こうした事情から、一般的に「重飲食可」としてテナントを募集する物件は少ないため、借り手にとって競争状態です。
「重飲食不可」物件の交渉
上記ので説明したように貸主の意向で「重飲食不可」とされることが多いですが、「貸主または不動産仲介業者が重飲食を拒んでいる」場合であれば、重飲食を営業するための交渉の余地があります。
ひとまず申し込む
気に入る物件は見つかったが「重飲食不可」だった場合、ひとまず問い合わせてみましょう。交渉の相手は貸主ではなく不動産仲介業者というのが一般的ですが、仲介業者がテナントを見つけにくいと判断している物件の場合、相談したことによって、重飲食が可能になることもあります。結果的に不可であっても、なぜ不可なのかについて情報収集を行うことができます。
工事費用を負担する
重飲食は、匂いや煙対策のために十分な排気や換気、さらに難燃性の内装や廃油、排水対策などについても万全に配慮して設備工事を行う必要があり、これらを自ら行うように計画を示すことで、交渉できる場合もあります。しかし、ガスや電気のインフラ工事などで費用負担が大きくなる場合もあるため、事前に十分検討する必要があります。また、このような交渉に欠かせないのが協力してくれる内装工事会社です。飲食店工事の経験が豊富な内装工事会社は排気・換気などの設備の選択肢、費用を抑える方法などに詳しいため、一度相談してみましょう。
堅実であることをアピール
貸主は、金銭トラブルがなく、長期で借りてくれるテナントの入居を望んでいます。不動産仲介業者に信頼できる借り手だと認識してもらうため、事業計画や自分自身をアピールできることが重要です。事業計画書については、以下に詳しく記載していますので併せて読んでみて下さい。
また、交渉には内装工事会社や不動産仲介業者といった協力者の存在が必要不可欠です。店舗物件探しには1年程度かかることが一般的で、この間に少しずつ関係者とのリレーションを深めていきましょう。信頼を得ることができれば、内装工事会社が重飲食に必要な設備工事を低コストで実現するプランを提案してくれ、不動産仲介業者が条件に合う店舗物件が出た際に優先的に情報を回してくれることがあります。
また、交渉の前段階として、設備工事を含めた開業資金をしっかりと確保すること、時間をかけエリアは幅広く探すこと、なども重要となります。こうした十分な準備と心構えがあれば重飲食での開業の道も開けるはずなので、粘り強くチャレンジしていくようにしましょう。
◯会社概要
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