飲食店が退去にかかる費用と原状回復の相場を紹介！費用をおさえるコツも解説

飲食店はさまざまな理由で退去を検討するものですが、退去にも費用がかかります。たとえば「赤字が続いているし、そろそろお店を畳もうかな…」などと考えることもあるかもしれません。
またできるだけ出費をおさえないと苦しい、という状況だとしても、撤退する場合には費用がかかります。

今回は、飲食店が退去をするときに費用がかかる理由と、費用をおさえて退去をするコツを解説していきます。

飲食店が退去にかかる費用

飲食店が退去するときには、かかる費用について解説していきます。

① 解約予告期間中の賃料

居住用の物件と同様に、店舗用の物件にも「解約予告期間」があります。「解約予告期間」とは、「物件を退去(解約)する◯ヶ月前にはオーナーに通達する」という〇か月の期間のことです。この場合、オーナーは解約予告を受けてから、新しい賃借人を見つけることになります。

店舗物件の場合、居住用物件と比べ解約予告期間が長く設定されていることが多く、３ヶ月から６ヶ月前には予告をし、退去までは賃料を払わなくてはいけないと決められていることが多いです。

「赤字だから退去しよう」と思いたって解約予告をしたとしても、その後の解約予告期間である数ヶ月は、家賃を払い続けなくてはいけません。
そのため、退去はギリギリまで判断を伸ばすのではなく、計画的に動かなくてはいけません。

② 原状回復のための工事費用

「原状回復工事」とは、店舗を借りたときの状態に戻すための工事のことを指します。

原状回復工事とは、柱や天井の骨組みが剥き出しになっている「スケルトン状態」に戻す工事のことを指します。スケルトン状態の物件に手を加え、今のような店舗運営ができる状態に作り上げたという方も多いかと思います。

原状回復工事費用は基本的に、坪単位で価格が決まっており、工事業者によって１坪５〜１０万円ほどで工事を受け持っていることが多く、テナントが広くなると費用も高くなります。

また、テナントの環境によっては追加費用がかかることも多いため、複数の工事業者へ見積もりを取ってから工事に取り掛かるようにしましょう。

③ 保証金の償却分

入居時に保証金の償却費は定められていることが多いため、賃貸借契約書を確認してみて下さい。そもそも償却とは、退去時に敷金や保証金が返還される際に、差し引かれる手数料のことです。店舗用物件の場合、償却費は保証金の１０％から２０％、もしくは賃料１ヶ月分から２ヶ月分という事が多いようです。その他、契約によっては原状回復費用も保証金から支払われることがあるため、確認するようにしましょう。

また契約中に賃料をはらわず滞納してしまっていた場合であっても、解約予告をした後にも支払いが滞っている場合、保証金から支払いが行われることがあります。

原状回復の必要性

原状回復が行われなくてはいけない理由は、物件の貸主が新しい借主との間に起きうるトラブルを最小限にしたいから、というのが理由が根本に存在します。

原状回復をしないで退去された物件は、後から瑕疵が見つかる可能性が高く、万が一新しい借主が瑕疵を見つけたとき、貸主が責任を追わなくてはいけずトラブルになりやすくなります。
そのため、貸主は原状回復を望んでいます。

原状回復の相場

原状回復にかかる費用相場は、物件の状態や環境、広さにもよるので一概には言い切れませんが、例えば２０坪ほどの物件なら１坪あたりの平均８万円で計算をすると、１６０万円ほど必要になります。

また、物件のある階数や、店舗の利用状況によって工事に必要な坪単価が変わるとはいえ、小さな物件でもだいたい１００万円〜２００万円はコストがかかると想定しておくことが無難です。

退去時の費用をおさえるコツ

原状回復工事は、原則必須ですが、物件の貸主との交渉によっては、条件を変更してもらえる可能性があります。その解決方法は、「居抜き売却」です。

居抜き売却とは

居抜き売却とは、経営している店舗の状態に価値をつけて販売することを指します。店舗を今の状態のまま使い続けて良い権利を売る、というイメージしてもらえれば分かりやすいかと思います。
例えば取り付けた壁や天井、厨房器具、テーブルと椅子などの価値に価格をつけて「このまますぐに店舗経営が始められる状態」で売るということです。

新しい店舗を探している経営者としても、スケルトン状態の物件に造作物を設置する工事の手間や費用、期間をはぶくことができるため、お互いにとってメリットが大きいです。

黒字退去の可能性も

居抜き売却をするということは、退去にあたり原状回復工事費用が丸々不要になるのではなく、解約予告期間中の賃料も支払わなくてよくなる可能性があります。

この場合退去に必要な費用のほとんどを節約できるどころか、居抜き売却で収益を得て黒字状態で退去できる可能性が出てきます。しかし居抜き売却は誰でもできるわけではないため、注意点もご紹介していきます。

居抜き売却の注意点

ここからは居抜き売却の注意点を紹介していきます。

①物件の貸主が了承が必要

居抜き売却とはあくまで、物件にある造作物の利用権を売るだけであり、物件を借りるためには貸主と新借主が契約をし直す必要があります。そのため、貸主が新借主との賃貸借契約に同意しなければ、居抜き売却は成立しません。

②新借主がすぐに見つかるとは限らない

居抜き売却をするためには、その店舗を借りたいという新契約者の存在が必要です。物件の状態や条件、価格によっては、新借主が見つからず結局、原状回復工事をして明け渡さなくてはいけなくなる可能性もあります。新借主を見つけるためには適切な相場や条件を決めなくてはいけないため、居抜き売却専用の業者へ依頼をするようにしましょう。

弊社では、店舗物件を自社買取することも可能なため、まず一度ご相談してください。

◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
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