飲食店の物件選びのトラブルと対策を解説！注意すべきポイントを紹介

開業準備の中でも最もワクワクすることの一つに物件選びがあげられます。長い付き合いになる「相棒」を決めるので、物件選びをする際には不安になることもあるかと思います。そこで今回は、物件選びの際によくあるトラブルと対策、注意すべきポイントをご紹介します。

居抜き物件は費用が抑えられる？！

飲食店を開業するために物件を探す際に「居抜き物件」を選択肢に入れる人は多いかと思います。これは、「飲食店の運営に必要なものが揃っている」といったメリットがあるためです。

特に「造作譲渡」は、初期投資を抑えられるという点で、大きなメリットです。しかしここでのトラブルとして多いものが、「使えないものが含まれていた」「実際に使い始めてから不具合が見つかった」「思っていたよりも使い勝手が良くない」ということが営業開始後に判明し、最終的に買いなおしを行ったり、修理が必要となることがあります。

「造作譲渡」に頼りすぎず、不測の事態を想定しておく必要があります。その他、造作譲渡は旧テナントの言い値で決まることがあります。知識が豊富な不動産業者を選び、契約前にしっかり説明を受け、疑問点はすべて解消しておくことが重要です。

地下や空中階のテナントは賃料が安い

地下や空中階にあるテナントには、路面店に比べて「賃料が安い」「値引き交渉が成立しやすい」といったメリットがあります。そのため、経費を抑えたい場合、魅力があります。しかし、これらのテナントは、路面店に比べると集客は難しいです。その他、地下の場合、契約後に「雨が降ったら浸水した」「カビが発生した」「インターネットの環境が良くない」といった問題点があります。

集客のための対策として、最低限行うことは、１階への看板設置です。契約後に看板設置の許可がおりないということがないように、契約前に必ずビルの共有部分の設置規制などを確認する必要があります。また、入口が分かりにくく、地下や空中階にお客さまが行きづらい設計の場合、更に集客が難しくなります。その場合は、選択肢から外すことを検討しましょう。

賃料が安い理由は？

「見た目は問題がないが、家賃は相場の半分」という物件に出会うことがあるかとおもいます。好条件だからと勢いで契約してしまうのは危険が伴います。例えば、このような物件の場合開業準備中や開業後に、次々と不具合が見つかり、小さな修繕を繰り返していったら莫大な費用になってしまったという場合もあります。特に排水管などの見えない部分は注意が必要です。実は老朽化が進んでおり、開店して間もないにもかかわらず詰まってしまった、というようなトラブルが起こりかねません。

このような物件に出くわした場合には、家賃の安さの理由を確認しましょう。賃料だけで判断せずに、リスクも考慮した上で決めることが重要です。

営業時間に制限がある

営業時間に関するトラブルも多くあります。まず、オーナーが周辺への影響を考え、営業時間に制限を設けている場合があります。法律で許されている時間とはいえ、オーナーとのルールを無視して営業するとなれば、オーナーとの関係性が悪くなってしまいます。

その他都市計画法などで、規定される用途地域に対して規制する条例がある場合もあります。例えば、東京都の条例では、飲食店の営業ができる地域であっても、深夜酒類提供飲食店（午前0時から午前6時まで酒類提供を主とする店舗）に限り、営業できない地域が存在します。

これらのトラブルの対策としては、契約前にオーナーの意向を尋ねることが重要です。その他、自治体の情報収集し、該当する条例などがないかを確認しておきましょう。

感覚で物件を選ぶのは危険

飲食店は開業してから軌道に乗せるまで、ある程度時間が必要です。売上があったとしても、利益が出なければ営業は続けられません。賃料や内装工事費用が高い場合、資金がショートしてしまう可能性もあります。そのため、感覚で物件選びは危険です。事前に、事業計画を作成し、借り入れや返済額をしっかり把握した上で契約を行いましょう。

今回は、物件選びでのトラブルの例を紹介しました。理想の物件を見つけて、スムーズに開店できるよう物件選びには注意しましょう。

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