飲食店開業時の契約書に「原状回復」と記載されていても、居抜き売却できる？！

飲食店が店舗から退去する際、「原状回復」をする場合、工事費用がかさみます。
一方でもし、原状回復が不要となり「居抜き売却」ができた場合、退去前に数百万円の黒字を出すことも可能です。
飲食店の経営者にとって、テナント退去時の「原状回復」にはデメリットが大きく、可能であれば「居抜き売却」を選びたいと考える方も多いはず。
しかし、契約書に「原状回復」義務があることを記されており、「造作譲渡不可」とされている場合、「居抜き売却」は諦めなくてはならないのでしょうか。
結論としては、諦めるには早いので、まずはプロである我々に相談してみてください。
居抜き物件買取をしている弊社では事実、「原状回復」を必要とされていたテナントで「居抜き売却」を成功させた実績があります。

今回は、契約書に「原状回復」の文字がある場合、どうすれば居抜き売却するのかを、詳しく解説します。

「原状回復」と「居抜き売却」の違い

そもそも「原状回復」と「居抜き売却」はどのように違うのかについて詳しく説明していきます。

原状回復

契約書に「原状回復」義務があることが示されている場合、原則として契約時の状態に戻してから退去することが義務付けられています。例えば、店舗がスケルトン状態で賃貸受け渡しをされていれば、退去時にはスケルトン状態にもどさなければなりません。

スケルトン状態から開店できる状態にするには、工事費用と時間がかかったかと思いますが、取り壊す場合にも、時間と工事費用がかかります。貸主が原状回復を求める場合、取り壊し工事は必須であり、費用も店舗の利用者が負担します。

「原状回復」義務は、借主にとってデメリットしかありません。

居抜き売却

次に「居抜き売却」とは、利用してきた店舗をそのままの状態で、次の利用者に売ることを指します。
スケルトン状態の店舗にはない、壁や装飾、家具、キッチン用品などの「造作物」に価値をつけ、「すぐに開店できる」ことを強みに、店舗の利用権を売るようなイメージです。居抜き売却では、数百万円の黒字を得ることができる可能性もあるため、テナント利用者としてはメリットが大きいです。

造作物を売る

まず、居抜き売却の注意点としては、テナントの所有権自体は貸主である大家さんが所有しているため、所有権を販売できるわけではありません。売るのは、「テナントにある造作物」です。

貸主とテナント利用者は賃貸契約を結んでいるため、新しくテナントを利用したい人は、貸主と新たな賃貸契約を結ぶ必要があります。

具体的には、以下のステップで居抜き売却を行います。

①現テナント利用者から新テナント利用希望者へ「造作物」を売る
②現テナント利用者と貸主との賃貸契約を終了する
③新テナント利用者が貸主と賃貸契約を結ぶ

ここで注意が必要なのが、貸主がかならずしも、新テナント利用希望者との賃貸契約に合意するわけではありません。万が一合意されなかった場合、造作物を購入した「新テナント利用希望者」と販売した「現テナント利用者」は、大きなトラブルに発展するので注意が必要です。

契約書に「原状回復」と記載されていても居抜き売却は可能？

居抜き売却には、貸主の合意が必要です。そのため、契約書に「原状回復」の文字がある場合、「居抜き売却」へ合意していないことの意思表示となります。しかし、契約書に「原状回復」の文字がある場合でも、貸主を「説得する」ことで「居抜き売却」に合意してもらうことが可能です。

合意をもらう手段はシンプルで、居抜き物件売却がしたい旨を貸主に交渉します。

交渉はプロに任せよう

貸主に居抜き物件売却を合意してもらうため、自分で交渉をしに行くというのは基本的にはやめた方がいいです。飲食店の経営者にとってはメリットの大きい居抜き売却ですが、貸主は原状回復を求める理由があります。以下にその理由を詳しく説明します。

下手に交渉をしてしまったせいで貸主に嫌われ、かえって条件が悪くなるほか、断固として居抜き売却を嫌がられてしまうと、もう望みは薄いです。交渉をしたいと思った時には必ず、居抜き買取業者のプロに交渉を任せることを強くおすすめします。

貸主が原状回復を好む理由

多くの貸主が「原状回復」を希望する理由は、主に下記の３つがあげられます。

設備トラブルに巻き込まれたくない

万が一テナントの設備に故障など不備が発見された場合、新テナントからクレームが入ることを危惧して、原状回復を求める貸主は多いです。設備の故障が、新テナントが入居した後に発見されることも多くあります。

そのため、スケルトンのゼロ状態から店舗を作ってもらったほうが、貸主としては安心です。
万が一不備が発見された際にどう対応すべきなのかは、貸主を通さず、テナント同士で解決するよう決めておく必要があります。

今までの通りのやり方を貫きたい

今までなんとなく、原状回復を求めてきた貸主も多いです。やり方を変えると面倒なトラブルが発生する可能性が高まると考え、話を聞かずに「今までと同じ方法が良い」のという貸主もいます。

そのため、交渉の際には、居抜き売却で貸主へのデメリットが生じない理由のほか、どのようなメリットが生じるのかも説明する必要があります。

飲食店以外のテナントを入れたい

飲食店はにおいや汚れなどが出やすく、周りに住む人や働く人たちからクレームが出ることが多く、日頃から清掃や管理を徹底してこなかった店舗であれば、それが原因で「もう飲食店は入れない」と貸主が決断する可能性もあります。

その際には、新テナントは、日ごろから周辺環境の清掃を徹底し、近隣の人たちから好かれる店舗づくりをする旨を、書面で約束するなどの対応が必要となります。

居抜き売却ができる「可能性」はどの物件でもある

原則としては、契約書に「原状回復」の文字があれば、原状回復をしなくてはいけませんが、うまく交渉することで可能性が見えてくることもあります。

しかし上記でも述べましたが自分から直接、不動産会社や貸主に交渉するのはおすすめしません。
原状回復を希望している貸主に居抜き売却を認めてもらうのは、とても繊細な交渉になるため、まず一度弊社に連絡してみてください。

◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
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