飲食店開業時に必要な保証金！気になる相場や注意点等も解説
飲食店の物件契約をする際に必要なのが「保証金」です。保証金はか高額なため、事前にしっかり知っておくことが重要です。そのため今回は、そんな保証金について分かりやすく解説していきます。
保証金とは
そもそも店舗物件の保証金とは、住居用賃貸物件の敷金のようなものです。住居用の賃貸物件の場合敷金が無料の場合もありますが、事業で使用する物件は、経営状況によっては未払いになってしまうリスクが高いため、保証金が設定されていることがほとんどです。万が一、飲食店の経営がうまくいかず家賃を支払えなくなった場合、この保証金から賃料が補てんされます。
その他、物件退去時には保証金が原状回復の工事費用に充てられることもあります。退去時には借主が原状回復を行う契約がほとんどですが、借主に退去時に支払い能力が残っていない場合や、借主の原状回復では不十分だと貸主が判断した場合、この保証金を使って原状回復が行われます。カフェのような軽飲食店用の物件は解体工事費が安くすむため、保証金も安く設定されていることがあり、業態によって様々です。
貸主の視点に立つと、保証金は収入ではなく預り金扱いになるため、課税の対象にはなりませんが、一方で、事業用として使用する店舗物件の家賃は課税対象です。住宅用賃貸物件は非課税のため勘違いしやすいので、注意が必要です。
保証金の相場
ここからは保証金の相場についてご説明します。
店舗物件の保証金は月額家賃の２～１０倍程度となることが多いですが、物件によってかなりの差があります。駅近物件や人気のエリアにある物件など、好立地であればあるほど高くなり、賃料の２０倍以上も必要となるケースもあります。このような保証金が高い物件を借りるとなると多額の資金が必要になるため、個人ではなかなか借りづらいのが現状です。
また、開業資金をなるべく抑えたい個人事業主は、必然的に保証金が安い物件を選ぶことになるかと思います。保証金を安く抑えることができれば、開業資金自体を安く抑えられ、店舗の内装や器具類に資金を充てたりすることが可能となるからです。
駅近や人気エリアではなくても、「裏路地ではあるものの人通りが多い」、「二階ではあるものの視認性がいい」など、集客しやすい店舗を探すようにしましょう。実際、個人で開業されている店舗の保証金は月額家賃の２~６倍程度であることが多いようです。視認性については、以下に詳しく記載していますので併せて読んでみて下さい。
いずれにしても、出店を考えている地域の物件を多く調べるようにしましょう。賃料や保証金だけでなく、管理費や更新料などの金額も必ず確認することが重要です。
物件契約時と解約時の保証金について
保証金は、原則として物件を契約する際に全額支払う必要があります。保証金の他に、礼金や家賃の当月分および数ヶ月先までの前払い分、共益費や管理費などがあげられます。そのため、物件を契約する時点である程度まとまった金額が必要です。これらは全て現金で支払う必要があります。
また、保証金は解約時に全額返金されることもありますが、契約書に「償却分」という項目が設置されている場合は全額返金されません。契約書に「解約時償却３ヶ月」や「保証金の償却年３％」のような記載がある場合、物件解約時に定められた金額が差し引かれます。
人気物件ほどこの償却分が大きくなる傾向にあるため、契約前に確認しておきましょう。他にも、上記でも説明している通り原状回復が不十分だと判断された場合、保証金から工事費用が差し引かれるため注意が必要です。
保証金は賃料の支払いが滞った場合の補てんとしての役割もありますが、賃料を滞納して良い理由にはなりません。家賃は必ず期日前に支払うのが常識であり、支払い予定日が週末であれば、さかのぼって平日に支払うようにしましょう。支払いが複数回遅れるようなことがあれば信用問題となり、物件の契約が打ち切られる可能性もあるので注意が必要です。
物件を契約した後は、デザインや工事、厨房設備費にも多額の資金が必要です。融資を検討している場合、希望通りの融資額が出なければ工事を進めることができなくなってしまうこともあります。開業資金全体のバランスや、開業後の運転資金のことも考え、あらかじめ保証金に使える金額を決めておくなど、無理のないプランを練っておくようにしましょう。物件契約はその後の経営に最も大きな影響があるため、慎重に判断をするように心がけましょう。
◯会社概要
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