飲食店を居抜きのまま売却する方法を徹底解説！ステップごとに分かりやすく解説

飲食店を居抜きのまま売却できれば、負担が少なくなりますが、全てのテナントが居抜き物件として売却できるわけではありません。

この記事では、「飲食店を居抜きのまま売却したい！」と思っている方に向け、居抜きで売却しようと考え始めた日から売却にいたるまでの流れをステップごとにご紹介します。

売却までの流れ

まずは飲食店を居抜きのまま売却するまでの流れを以下のステップごとに解説します。

① 契約書の確認
② 居抜き専門業者に連絡
③ 貸主からの承諾を得る
④ 物件査定を受ける
⑤ 購入希望者を募る
⑥ 売買条件の決定
⑦ 契約の締結、引き渡し

① 契約書の確認

まずは、居抜き売却をできるかどうかを、契約書から確認します。
契約書に「原状回復義務あり」という文字があれば、原則居抜き物件として販売することはできません。自分が借り始めた際にスケルトン状態の物件だった場合、原状回復としてスケルトン状態の物件に戻して貸主に返却しなくてはいけません。このような場合、居抜き売却をしたいなら必ず、貸主に居抜き物件での売却を認めてもらわなくてはなりません。

また、リースをしている場合には契約書から契約期間を確認する必要があります。途中解約になる場合、新しい店舗の借主に契約者を移しても良いのか、解約が必須なのかなどの情報は、新しい借主を探す際に重要な判断基準となるためしっかりと確認しましょう。

② 居抜き専門業者に連絡

契約書に原状回復義務が必要だと書いてある場合、自分1人で居抜き売却をすることはできません。
必ず貸主へ承諾をしてもらう必要がありますが、借主が個人的に交渉をしても認めてもらえないことが多いです。そのため、まずは弊社の様な居抜きの専門業者へ依頼をして、原状回復義務があることを説明しましょう。

③ 貸主からの承諾を得る

貸主に居抜き売却の許可、つまり「造作譲渡」の承諾を得る必要があります。
居抜き売却をするということは、自分と買い手との間には「造作譲渡」の売買関係が発生し、貸主にとっては新しい借主との間に「賃貸借契約」が発生します。居抜き専門業者に依頼をしない場合には、必ず自分で貸主あるいは不動産会社に相談しましょう。

また自分で貸主に相談する場合、もし承諾を得ずに売却の話を進めてしまった場合、最終的に契約を成立させることはできません。勝手に居抜き物件として売却してしまうことはできないため、貸主からの承諾は必須です。

一方で、居抜き専門業者の場合には、物件の購入希望者からの相談が集まっているため、売買が理想的に進みやすく、貸主も居抜き売却を認めやすくなります。

④ 物件査定を受ける

居抜き専門業者に依頼をする場合、物件の査定を行う必要があります。
いくらで売却することができるのか、市場価格と比べながら物件の価値を具体的に割り出します。市場価格は変化するものなので、自分が契約をしたときと現在の価格が変わることも多いです。

⑤ 購入希望者を募る

次に購入希望者を募ります。居抜き専門の業者に依頼をすると、居抜き物件専用のポータルサイトやコネクションを使い、買い手を見つけてくれます。

⑥ 売買条件の決定

買い手が見つかったら、貸主と買い手との間で、契約条件の確認を行います。その後、自分と買い手で「造作譲渡契約」を結びます。

⑦ 契約の締結、引き渡し

自分が貸主との間に結んだ「賃貸借契約」の解約を行い、貸主と買い手が「賃貸借契約」を結びます。
物件を買い手に引き渡して、居抜き物件の売却完了です。

飲食店を居抜きのまま売却するメリット

居抜き売却のメリットは主に、下記があげられます。

・物件の売却額の黒字
・取り壊し工事費用の節約

居抜き売却をする場合、取り壊し工事にかかる数十万円〜数百万円の費用を丸々支払わなくてよくなります。逆に、物件をそのままの状態で使いたいという買い手が支払う売却額は利益として手元に入ってきます。

居抜き売却をしたい場合はお気軽にご相談を

弊社では、居抜き専門業者として多くの居抜き物件を取り扱っております。
弊社が買取を行う場合には最短で２週間で買取を行うことも可能ですので是非ご相談ください。

◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
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