どんな物件が高い？！高く売れる居抜き物件の特徴と相場を解説

「居抜き物件なら黒字で閉店することができる」と聞いている方も多いと思いますが、売却するのであればできるだけ高く売りたいと考えている方も多いはず。

ここでは、高く売れる物件の特徴と相場の決め方について解説していきます。

居抜き物件の売却相場の決め方

売却相場の計算は、月額家賃、広さ、立地など総合的にみて判断するものなので一概に言えるものではありませんが、目安を出したい場合は、月額家賃の坪単価を基準に考えてみると良いです。

たとえば20坪の物件を月額家賃40万円で借りている場合、月額家賃は40万円÷20坪として計算した結果、1坪あたり2万円です。この1坪あたりの月額を60〜120倍した金額が、販売可能価格の１つの目安です。
今回の例の場合、2万円×60＝120万円、2万円×120で240万円となり、120万円〜240万円の価格が目安相場です。

ここで気になるのが何倍にすべきなかということかと思いますが、これを判断する基準は、立地により左右されます。標準的な立地と比べ価値の高い立地にあたるのか、低い立地にあたるのかを周辺環境により判断されます。

立地が居抜き物件の売却相場を左右する

居抜き物件の売却相場を左右するのは、立地と言っても過言ではありません。
物件を借りる際にも、立地を重視した上で賃貸契約を結んだと思います。

例えば、駅前の物件であれば、高額を払ってでも取得したいと考える経営者が多いです。
それに加え、厨房器具など造作物が整っている場合、そのまま資産として残すことができるため、売却時の売却コストをかけてでも入手する価値があると考えてもらいやすい傾向があります。

また人気のエリアはすぐに買い手がついてしまうため競争率が高く、高値でも買い手が見つかりやすいです。

一方で、表通りから一本入る場所や、裏通などの場合、買取価格が下がってしまう可能性があります。
また人気エリアと比べると似たような物件が出てきやすいため、競争率も低く、すぐに買い手がつかない可能性もあります。

立地のよくない物件ほど、居抜き物件を売却する専門業者の腕により、価格が左右されます。

居抜き物件の売却価格が下がってしまう原因

居抜き物件の売却価格が下がってしまう原因についても解説します。
例えば、下記のような物件は高値で取引できないこと場合もあります。

①：清掃できていない
②：故障している機器がある
③：店の評判が悪い

それぞれ解説します。

①：清掃できていない

清掃が行き届いていない物件の場合、不備が見つかり評価が下がってしまうことが多いです。

不具合が発見された場合、費用の負担になってしまうことをリスクとして捉え、リスクを考えた上で価格を下げられてしまいます。

開店時に費用や手間がかからない居抜き物件特有のメリットは、清掃が行き届いている場合に最大限に発揮されます。
客席だけでなく、厨病についても日々しっかりと掃除し、売却後はすぐにでもお店が開けるような状態にしておくことが、高く売るためのポイントです。

②：故障している機器がある

故障しているものがあると相場が下がってしまいますが、特に厨房機器に故障しているものがあると、居抜き物件の相場が下がります。
その故障しているものによっては売却価格を大幅に下げてしまう原因にもなり、利益がなくなることもあります。

処分にお金がかかるものや、新しく導入するために費用がかかる場合には、今後必要になる費用も踏まえ、居抜き売却時の価格が下がってしまうものだと思っておきましょう。

③：店の評判が悪い

売却される店の評判が極端に悪い場合や、悪い噂がたっている場合、買い手が寄りつかないことがあります。またそのような店は、近隣や業界からの風評被害が懸念されるため、立地がよくても価格が下がってしまうこともあります。

一方で売却される店の評判が良い場合、前店舗の閉店を知らずに訪れたお客様が訪れてくれる可能性もあるため、高値で売却できる可能性が上がります。

好条件で居抜き売却をしたい場合、日頃から近隣と良い関係を築いておくことがおすすめです。

居抜き物件を高く売りたい場合の具体的な方法

居抜き物件を売却する場合、できるだけ高く売りたいと考えるのは当然です。
高く売るためにすべきことも解説します。

①：アピールポイントの用意
②：リース品の手続きの確認

それぞれ解説していきます。

①：アピールポイントの用意

居抜き物件を高く売るためのアピールポイントをしっかりとおさえておく必要があります。

例えば下記のような点に気をつけて、準備を行ってください。

・清掃する
・清潔感ある状態を保つ
・近隣店との関係性をまとめる
・店舗の売上実績を出す
・常連客の状況を記録する

上記を準備することで、これからこの店舗で経営する次のテナントが「ここでなら経営がうまくいきそうだ」と思ってくれるようになります。

汚れはしっかりと清掃し、買い手の立場になったときに購入したいかを考えて行動してみてください。

②：リース品の手続きの確認

リース品が残っている場合、売却にあたりどうするべきかを確認しておく必要があります。

リース品を返却しなくてはいけない場合、造作物して扱うわけにはいきません。
また買い手がリース品を資産として認識してしまった場合、後でトラブルになる可能性も高いため、リース会社に確認をし指示をあおぎ、何がリース品なのかを居抜き売却の契約前に確認しておきましょう。

居抜き物件の売却価格は調整可能

立地のどれだけ良い場所であっても、購入希望者がいなくては意味がありません。
また、その物件には将来的にどんな可能性があるのかを見極め、購入希望者のニーズとマッチさせることができれば、居抜き物件は高く売れます。

弊社は店舗高値買取センターの文字通り、高値で買い取りさせて頂きます。
まずは、弊社にご相談いただき、居抜き売却をご検討ください。

◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
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