居抜き物件とは？閉店時や移転の前のポイント

毎日のように居抜き物件についてのご紹介をしていますが、そもそも居抜き物件とは？というものについて紹介していきます。

居抜き物件は、閉店費用を節約するという点でもっとも効果的です。居抜き物件として、造作物（厨房の設備やシンク、床や壁や天井、照明など）の所有権を売却することで、閉店前に黒字を出すことができます。

そもそも居抜き物件とは？

ずばり居抜き物件とは、店舗や工場などが、今のテナントの状況を残したまま売りに出すことを意味します。

例えば、椅子やテーブル、調理台、調理器具などを含め、天井や内装なども含まれます。
上記の様な次のテナントがそのまま使えそうなものは「造作物」と呼ばれます。
造作物をあげるという意味で「造作譲渡」などと呼ぶこともあります。

造作物を売る側は、売上高がそのまま収益になります。
一方で造作物を買う側は、ゼロから様々なものを取り揃えたり、店舗を改造工事する費用を抑えられることが魅力です。
上記から分かるように「居抜き物件」は売る側と買う側どちらにとっても利益が大きいのが特徴です。

居抜き物件とスケルトン物件との違い

居抜き物件とよく比較されるのが、「スケルトン物件」です。

スケルトン物件とは、上記で説明した造作物を全て撤去した状態の物件を意味します。

テーブルや机、キッチン台などの家具や購入品はもちろんのこと、天井、壁なども撤去した状態にしなくてはいけません。

またスケルトン物件にするためには工事をする必要があり、工事のために費用がかかります。
それに加えて工事費用はもちろん借主の自費になるだけでなく、お店を閉店してから工事になるため、その期間の賃貸費用も支払う必要があります。

小さなテナントであっても数十万円、大きなテナントやスケルトン工事に入りにくい2階以上のテナントの場合は、数百万円のコストがかかります。

居抜き物件の取引に必要な2つの契約

居抜き物件の売却したいとなったとしても、テナントの借主はあくまで「借主」であり、テナント自体の所有者は貸主にあります。

では借主は何を売却するかというと、あくまで「テナントにある造作物」だけを売るのです。
そのため、貸主には借主が変わることを納得してもらわないと、新しい借主はテナントを使うことができません。

そこで、居抜き物件の取引には、以下の2つの契約と、1つの契約解消が必要です。

▼契約
①貸主（テナントオーナー）と新借主（テナント買主、新テナント）の間の賃貸借契約
②現借主（テナント売主、現テナント）と新借主の造作売買契約

▼契約解消
・貸主と現貸主の賃貸借契約

貸主と現貸主が結んでいる賃貸借契約を解消し、代わりに新借主が貸主と賃貸借契約を結びます。
さらに、現貸主と新借主は造作売買契約を結び、造作物の売買を成立させます。

居抜き物件の売却は貸主にとってもメリット

居抜き物件の売買は、売る側と買う側どちらにもメリットある上記で記載しました。
また、居抜き物件の売買は大家さんにもメリットは大きいです。

居抜き物件の売買が成立するということは、次のテナント借主がすでに見つかっているという状態です。そのため、大家さんは新テナントを探す時間や費用をかけることなく、賃料を回収し続けることが可能です。

しかし、万が一テナント自体に問題があった場合、大家さんと新借主の間でトラブルになってしまう可能性はあります。
そのため大家さんによっては、トラブルに巻き込まれたくないという理由で居抜き売却ではなく、スケルトン状態でのテナント返却を求められることもあります。

居抜き物件の注意点

ここまで居抜き物件のメリットだけをお伝えしましたが、ここからは、居抜き物件を売買する際の注意点をお伝えします。
注意点をおさえずに取引をした場合、大損にも繋がりますので注意が必要です。

主に、下記のような注意点があります。

①必ず居抜き物件として取引できるというわけではない
②利益が出ない可能性も
③買い手がつくまで賃料がかかる

それぞれ詳しく解説します。

①必ず居抜き物件として取引できるというわけではない

上記で説明しましたが貸主が居抜き物件を許してくれなかった場合、居抜き物件として売却はできません。

今までずっとスケルトン物件として賃貸をしてきた貸主は、新しいやり方を避けようとする傾向があり、居抜き物件として売却することができないことがあります。

居抜き物件を売買したい場合はには、自分で直接、大家さんに交渉するのは絶対にNGです。
必ずプロである居抜き物件買取業者を通して、しっかり交渉してもらいましょう。

居抜き物件の売買はまず弊社にご相談ください。

②利益が出ない可能性も

居抜き物件では基本的に黒字を出すことができます。しかし、場合によっては利益が出ないこともあるため注意が必要です。

例えば、立地、造作物の内容、お店の評判など総合的な部分を加味した上で、テナントとしての価値が見出せない場合には無料になることもあります。
しかし、利益が出なかったとしても、スケルトン工事をして開け渡さなくてはいけないときと比べて、かかる費用は丸々抑えることができます。

③買い手がつくまで賃料がかかる

居抜き物件で売却したい場合でも、買主が現れなくては売ることはできません。

またテナントの解約には、約３から８ヶ月ほどの解約予告期間が設けられていることが多いです。テナントの売買契約が成立し明け渡しになるまでは、たとえお店が赤字経営だったとしても、賃貸料金を払い続けなくてはいけません。

居抜き物件として売却したいという場合には、まず弊社にご連絡ください！ご連絡お待ちしております。急ぎの撤退の場合、最短で約2週間で引き継ぎが可能です。
また出店されたい方も、弊社は未公開物件の仕入れに力を入れており、ネットに出回っていない情報もありますのでまずはご相談ください。

◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
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