飲食店を「雑居ビル」で開業したい場合のメリット、デメリットと注意点を紹介
駅に近い繁華街の「雑居ビル」に店を構える飲食店は多いです。雑居ビルは好立地かつ、比較的家賃が低い傾向にあります。今回は「雑居ビル」の賃料が安い理由と、「家賃を抑えて出店したい」と考えるオーナーが雑居ビルで開業する際に注意する点を紹介します。
そもそも雑居ビルとは
まずそもそも雑居ビルとそうでないビルの違いについて説明します。すべて事務所として使われているビルはオフィスビルと呼ばれ、飲食店や物販店、美容室などが入居していて一般の人が訪れるビルは商業ビルと呼ばれています。これに対し、雑居ビルは、オフィス、飲食店、クリニック、スクールなど、種々雑多な業態のテナントが入居しているビルのことを指し、住居が混在しているビルも存在します。
「雑居ビル」という言葉は法律などで明確に定義された言葉ではありませんが、一般財団法人日本消防設備安全センターの「立入検査標準マニュアル」（平成26年）では、以下3つに当てはまる建物を「小規模雑居ビル」と規定されています。
（1） 3階以上の階が、消防法施行令別表第1に掲げる（2）項又は（3）項に掲げる用途に用いられていること。
（2） 直通階段が一つのみ設けられていること。
（3） 統括防火管理者の選任を要すること。
雑居ビルの家賃が安い理由
上記でも少し触れましたが、雑居ビルは商業ビルと比べると家賃に安い傾向にありこれは飲食店を開業するにあたり大きなメリットです。家賃が割安となる理由は一般的に以下の通りです。
メインストリートに面していない
大通り沿いには大型のオフィスビルや商業ビルが並び、一本路地を入った通りには雑居ビルが多くある場合、その物件の家賃が割安になる傾向にあります。
ビルが古い
雑居ビルは多くの場合、最初はオフィスビルや商業ビルとして建てられている場合が多いです。しかし、長い間にテナントが入れ替わるうち、結果として雑居ビルと呼ばれるようになった可能性があります。そのため、築年数が古く設備も古いビルは、家賃が相場より低い傾向になります。
人気があまりない
落ち着いたオフィスを探している企業や飲食店は、雑居ビルを敬遠します。そのため供給量に対して需要が少ない場合、家賃が相場より低くなる傾向にあります。
雑居ビルで開業する際のデメリット
ここからは雑居ビルで飲食店を開業する際のデメリットを紹介します。
エレベーターの有無
小中規模の雑居ビルは、エレベーターが設置されていることが少なく、設置されていたとしても古い場合が多いです。物件を決める際にはエレベーターの台数や動き、積載可能人数をチェックしましょう。
害虫、害獣の問題
ゴキブリやネズミなどの害虫・害獣は、古い建物の空間に住み着いている場合が多いため、ビル自体が古いと、新しくオープンした店にも影響をおよぼす可能性があります。
集客に苦戦する
駅周辺のエリアの中でも、雑居ビルは裏通りなどにあることが多く、「わかりにくい立地」になる場合があります。そのため、集客には、看板や広告での工夫が必要になります。
雑居ビルに入居する際の注意点
雑居ビルに関するデメリット等を説明しましたが、実際には雑居ビルで営業し繁盛している飲食店も多くあります。雑居ビルへの出店を検討する場合の以下の注意点を抑えておくようにしましょう。
オーナーの情報の確認
安い賃料でテナント募集がされている場合、オーナーが物件の維持管理にかかる経費を惜しむような方の場合今後飲食店を経営する際に悩みのタネとなります。借りた物件に問題が発生したときにきちんと対処してくれるかを事前に確認するようにしましょう。
他にどのようなテナントが入っているかの確認
雑居ビルの各フロアに飲食店が入っている場合、ビル全体での集客力があるため、空中階である場合にも一定数お客様を呼び込むことが可能ということが分かります。飲食店について注目しがちですが、飲食店以外のテナントについてもできるだけ情報を集めて、協調してやっていける環境かを確認しましょう。
共用部分やゴミ集積所の確認
エレベーターや1階ホールなどの共用部分の手入れや清掃が行き届いているか、階段が物置になっていないか、また、ゴミ集積所の管理状態などを事前にチェックするようにしましょう。他の飲食店から出る匂いや煙の換気状態も確認が必要です。
物件や建物をチェックする際には自分の目でよく見るとともに、内装会社の人など飲食店物件にくわしい第三者にも見てもらうことをオススメします。雑居ビルでの飲食店の開業もひとつの選択肢として検討してみてください。
◯会社概要
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