飲食店の造作譲渡料！造作譲渡料についてと高く見積もられるコツを紹介
お店を閉店しようとすると、閉店時にスケルトン工事が必要です。そこで、スケルトン工事には小さな店舗でも数十万円〜の大きな費用がかかるため、「どうにか工事なしでオーナーに返したい」と考えるの方も多いかと思います。
そこで視野に入るのが「居抜き物件」として、テナントの造作物を売却してから引き渡す方法です。「造作譲渡料」とはつまり、居抜き物件を売却する際の、「居抜き物件にある造作物代」のことを指します。
今回は飲食店の閉店を検討している方に向けて、「居抜き物件」の価値から「造作譲渡料」の決め方まで解説していきます。
「造作譲渡料」とは？
内部インテリアや厨房設備などが残されたままの物件のことを「居抜き物件」といいます。
「居抜き物件」にある壁、天井、インテリア、厨房設備などは「造作物」と呼ばれ、価値をつけて売ることが可能です。このときの料金が「造作譲渡料」です。
飲食店の閉店を検討している経営者にとって「居抜き売却」は、閉店前に黒字を出せる可能性があり、「造作譲渡料」が高いほど手元にお金が入ってきます。
スケルトン物件との比較
物件を借りる際、居抜き物件でない場合「スケルトン物件」を借りることになります。スケルトン物件とは、物件にある壁や天井がなく、柱もむき出しとなっている物件のことを指します。スケルトン物件の場合、ゼロから工事してデザインを作る必要があり、工事には費用だけでなく、時間がかかります。
そのため、居抜き物件と比較すると、スケルトン物件は、立ち去る際には取り壊しの工事が、テナントに入る際にはデザインを作る工事が必要となるため、物件を借りるすべての経営者にとって大きな出費になります。
飲食店の経営者であれば、立ち去る側と新入居する側どちらにとっても、居抜き物件である方が費用が少なくなります。この後、居抜き物件が経営者に好かれる理由を、説明します。
居抜き物件売買の仕組み
多くの場合、貸主とその物件を利用したいテナントが、「賃貸借契約」を結びます。また「居抜き物件を売却って、借りているものを勝手に売って良いのか？」と疑問に思う方がいらっしゃいますが、そうではなく、売る対象となるのは「造作物」であり、貸主の所有権ではないです。
居抜き物件の「造作譲渡料」を払った人は、「物件の内部にあるものを所有する権利」を買ったことになります。そのため、旧テナントの代わりに場所を使うためには、物件自体の所有者である貸主と、新たな賃貸借契約を結び直す必要があります。
以下の流れで、契約を交わします。
(1)「旧テナント」と「新テナント」の間で居抜き物件の売買契約を結ぶ
(2)「旧テナント」と「貸主」は賃貸借契約を解消する
(3)「新テナント」と「貸主」は賃貸借契約を新たに結ぶ
テナントの居抜き物件は、「造作物」を売買するための売買契約と、テナント利用を解消・開始するための賃貸借契約が、3者の間で行われることを認識しておいてください。
造作譲渡料を決めるポイント
居抜き物件の造作譲渡料を決めるポイントは、下記の2点です。
・造作物の価値
・立地
造作物として残せるものにどれほどの価値があるのかについては、造作譲渡料を決める上で重要です。そのほか、当然ですが、立地が良い物件ほど賃料が高いのと同様に、集客性が高いほど造作譲渡料も高く設定することが可能です。
撤退したい経営者としては、高く売れるほど黒字が大きくなるため、高く売るためのポイントもご紹介します。
造作譲渡料を高くするコツ
今後撤退したいと考える経営者の場合、造作譲渡料をできるだけ高く設定して売りたい、と思うのは当然のことです。
まず、造作物の価値を高く評価されるためには、日頃からお店を丁寧に扱うことが重要です。
不備のないよう日々メンテナンスし、汚れのないきれいな店舗にしておくことで、造作譲渡料を高く見積もられやすくなります。
また、これからお店を開きたいという経営者にとって「居抜き物件」は、借りてすぐ開店しやすいため人気です。そのため、まずは一度居抜き物件買取専門業者へ見積もり依頼を出してみてください。弊社でもご連絡お待ちしております。
居抜き物件の造作譲渡料は買取業者と要相談する必要があります。居抜き物件の造作譲渡料は、造作物そのものの価値以外にも、物件自体の価値を加味して決定され、居住用の物件を退去するときと同様に、かならずプロと念入りに相談するようにしましょう。
◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
•HP: https://t-kaitori.com/
•撤退希望者向け: https://t-kaitori.com/lp/