飲食店経営は「物件選び」で大きく差がつく理由
飲食店の開業を考えるとき、多くの方が業態やメニュー作りに意識を向けがちですが、実はその前段階である物件選びが、その後の経営を大きく左右します。
立地や家賃だけで判断してしまうと、想定していなかった負担やリスクを抱えることにもなりかねません。物件は一度契約すると簡単に変えられず、場合によっては「続けたくても続けられない」という状況になってしまうこともあります。
本記事では、出店を検討される方に向けて、物件選びで押さえておきたいポイントをご紹介します。
飲食店経営は「立地ビジネス」である
飲食店の成功要因として、料理のクオリティや接客力、コンセプト設計が挙げられることは少なくありません。もちろんそれらはとても重要ですが、実際の現場ではそれ以前に「どこで店を構えるか」が経営の土台を大きく左右します。
なぜなら、飲食店はお客様に来店していただくビジネスであり、立地や周辺環境は、集客力に直結するからです。
どれだけ良い商品を用意しても、人が通らない場所では売上は伸びづらく、逆に多少オペレーションに改善の余地があっても、立地に恵まれていれば一定の売上を確保できるケースもあります。
さらに、物件は一度契約すると簡単には変えられません。内装や設備に投資をした後で「やっぱりこの場所は合わなかった」と気づいても、撤退には大きなコストと労力がかかります。その意味で、物件選びは開業前にできる、最も重要な経営判断の一つと言えるでしょう。
良い物件は「待っていても出てこない」
物件探しというと、ポータルサイトを眺めながら条件に合うものを探すイメージを持ちがちですが、実際に条件の良い飲食向け物件は、表に出る前に決まってしまうことも少なくありません。
そのため、そういった物件の情報を得るためには、出店したい地域の不動産会社と直接関係を築き、「どんな業態で、どんな物件を探しているのか」を具体的に伝えることが重要になります。顔を合わせて情報交換を重ねることで、未公開情報や募集前の物件を紹介してもらえる可能性も高まります。
「良い物件が出たら考える」のではなく、「出た瞬間に判断できるよう準備をしておく」。この姿勢が、物件選びでは非常に重要です。
現地確認で見るべきポイントとは
物件資料だけでは判断できない情報は、実際に現地へ足を運ぶことで初めて見えてきます。
最寄り駅の乗降客数や、その地域の昼夜間人口比率などは現地に行かずとも確認できますが、たとえば、昼と夜で人通りはどう変わるのか、周囲の店舗はどの程度賑わっているのか、といった点は、実際に見てみることでよく把握できる点です。
また、周辺店舗の客層や客単価、メニュー構成をリサーチすることで、「このエリアでどんな業態が受け入れられているのか」を推測することも可能です。競合が多いエリアであれば、価格帯や提供スピード、業態などの切り口から、どのような差別化ができそうかを考える材料にもなります。
こうした調査は時間も手間もかかりますが、開業時のリスクを減らすための必要な工程と言えるでしょう。
現地調査については以下の記事にもまとめていますので、ぜひご覧ください。
「何をやるか」と「どこでやるか」はセットで考える
物件選びで見落とされがちなのが、業態との相性です。立地が良さそうに見えても、自分がやりたい業態とその場所の需要が合っていなければ、安定した経営は難しくなります。
たとえば、お客様の滞在時間の短い、回転率を重視するラーメン店やファストフード店のような業態であれば、周囲への人通りの多さが重要です。反対に客単価が高めの業態であれば、落ち着いて滞在できる環境や、ターゲットとなる客層との親和性が求められます。
「この物件は何が向いているか」「この業態はこの場所で成立するか」。この視点を持たずに物件を決めてしまうと、開業後に集客や価格設定で苦労するケースが少なくありません。
家賃は「なんとか払えそうな金額」で決めない
立地が良くなるほど、当然ながら家賃は高くなります。開業前は「売上が伸びれば払える」と楽観的に考えてしまいがちですが、実際には売上が安定するまでに時間がかかることも多く、固定費の重さが経営を圧迫する要因になりがちです。
一般的に、家賃は1ヶ月あたりの売上額の10％程度に抑えるべきと言われています。つまり、賃料30万円の物件を借りる場合、逆算すると売上は300万円ほど必要ということになります。
また、食材・人件費・家賃を合わせた金額が売り上げに占める割合のFLR比は、70%を超えないようにすべきと言われています。
こういった計算からも、自分の経営計画と比べて適正かを照らし合わせて物件を検討するようにしましょう。
特に注意したいのが、複数店舗展開を進めるタイミングです。1店舗目がうまくいった経験から「きっと大丈夫だろう」と判断が甘くなり、家賃負担の重い物件に手を出してしまうと、想定外に固定費が重いというリスクを抱えることになります。
家賃は「理想の売上」からではなく、「最悪のケースでも耐えられる水準」で考える。この視点が、長く続く経営には欠かせません。
物件選びは「経営判断そのもの」
飲食店における物件選びは、単なる場所探しではなく、将来の経営を左右する重要な意思決定です。立地、周辺環境、家賃条件、業態との相性。これらを総合的に判断して慎重に判断することで、開業後のリスクを大きく下げることができます。
出店時点での判断が、その後何年にもわたって影響を与えるからこそ、物件選びには時間をかけ、よく検討する価値があります。「勢いで決めない」「数字と現場の両方を見る」。この基本を押さえることが、飲食店経営の第一歩と言えるでしょう。
◯会社概要
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