飲食店の店舗物件探しの方法と知っておくべき基礎知識と重要ポイント
物件取得には多額の費用がかかります。開業後にビジネスがうまくいかなかった場合、業態を変えることは比較的容易ですが、物件を変えたり手放したりするのはとてもハードルが高いです。そこで今回は、物件探しの基礎について改めてご紹介していきます。
物件選びについて
幅を持たせる
飲食店の物件探しは、一言で言うと「難しい」ことが多いです。これは、事業計画にぴったりな物件は、繁華街の一等地の路面である可能性や、裏路地の古民家の可能性もある訳ですが、希望する場所でイメージに合う物件はそうそう見つからないためです。そのため、事業計画時に「〇〇区で、このような通りの、こんな店を」としっかりと理想イメージしつつ、その通りの物件が見つからなかった場合のためにも「幅をもたせる」ことが飲食店の物件探しでは重要です。
妥協できる部分を決めておく
スケルトン物件ならば「立地」「階」「広さ」が合っていれば、ある程度のアレンジすることが可能です。
しかし、居抜き物件を狙う場合、見つけてきた良さそうな物件に合わせ、価格帯や多少のスタイルを変えるくらいの柔軟さが必要です。そのためには、自分の描いた理想の店舗の、「何を守るべきか、どこを妥協できるのか」を予め明確にしておくと良いでしょう。
物件選びの大まかな流れ
実際にどのような流れで物件取得まで進むのかを確認していきます。まず最初に、店舗の事業計画を立てる必要があります。事業計画は以下のようなことを明確にします。
・売る商品の選定
・店の位置、商品価格の設定
・ターゲット層の決定
・１時間あたりの理想客数
・客単価の決定
・リピート頻度の設定
上記の項目を明確にし、希望の場所と広さ、家賃を割り出し、それを不動産店向けの書面にまとめます。家賃の相場が不明な場合は、先に不動産店に相談し、立地ごとの坪単価を聞いておくことをおススメします。
不動産店から希望する物件の情報が入るのは、相談に行った直後の場合もありますし、１年後の可能性もあります。ターゲットとしているエリアの不動産店には早めに問い合わせるようにしましょう。
物件が空く予定の場合、不動産店が該当するお客に連絡をくれます。少しでも気になった物件の場合は、そこからアイデアが生まれてくることもあるため、とにかく内見してみましょう。また、居抜き物件の専門サイトの情報はまめにチェックしてみましょう。弊社ではお客様にあった居抜き物件をご提案する「居抜き職人」というサービスを行っていますので、是非この機会にご登録お願い致します。
また内見が終わったら、次は契約です。物件について、わからないことは不動産店を通じ、大家さんに事前に確認するようにしましょう。
物件選びのコツ
ここからは、自分の希望に近い物件、自分の事業がうまくいきそうな物件を選ぶことができるのかについて説明していきます。例えば以下のようなポイントが挙げられます。
ターゲット層にあった物件
例えば、ママ層やシニア層を狙うお店は、必ず路面か、エレベーターのあるビル内にあり、道路からのアクセスが良いです。これは、階段があるだけで、入店をやめるママやシニアは、多いからです。一方で、仕事帰りのワーキング層を狙ったバーや居酒屋などの場合、地下や２階であっても落ち着くため、人気があります。また、ビルの４階や５階といった物件は、１階にある店舗のイメージにより、集客が変わることがあります。物件によっては、エントランスが地味すぎ、ビルの上に店舗があることがわかりにくい場合もあるため注意が必要です。
事業計画にあった物件
上記のターゲット層も重要ですが、まずは事業計画をしっかりと練り、それに合った物件を選ぶことが重要です。自分のほしい客層は地元のお客様なのか、他の街から来るお客様なのか、はたまた予約重視なのかか、フリー客重視なのか、などこのようなことを考えながら、希望の立地を絞り込みを行いましょう。
資金計画にあった物件
事業計画で適正な家賃を割り出したら、今度は保証金を調べる必要があります。大家さんにより多少異なりますが、保証金は「家賃10ヶ月分」という物件が多いです。駅前の好立地物件などは、高額な保証金を取るところもあります。
保証金とは、償却はあるものの返ってくるお金です。そのため、保証金のための融資は、受け付けない金融機関が多いので注意が必要ですが、保証金が準備できないのを理由に、理想の物件を諦めるのは、大変もったいないことです。保証金については、以下に詳しいことを記載していますので併せて読んでみて下さい。
飲食店の物件の取得には、大きなお金と責任が付き物です。しかし、慎重になりすぎると、いつまでたっても取得することができません。そのため綿密な計画と、ダイナミックな決断力が重要だと言えます。
◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
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