飲食店の居抜き売却にかかる費用・手数料｜見積書の比較項目

結論から言うと、飲食店の居抜き売却で比較すべきなのは「査定額」だけではなく、最終的な手残りと引渡し後に残る負担です。仲介・契約支援などの手数料、設備撤去、廃棄、原状回復、明渡しまでの賃料などは、売却方法と契約条件によって変わります。無料査定であっても、売却完了までのすべての費用が無料とは限りません。

まず各社へ同じ条件を渡し、次の式に当てはめて比較してください。

手残りの比較額 ＝ 受取額 − 手数料 − 撤去・処分費 − 原状回復費 − 引渡しまでの賃料等 − その他の契約上の費用

この記事では、閉店・移転を検討している飲食店オーナー向けに、居抜き売却で確認したい費用項目、見積書の比較表、契約前のチェックポイントを実務の順番で整理します。設備を処分したり解約通知を出したりする前に、契約書と見積条件をそろえるところから始めましょう。

居抜き売却で発生し得る費用・手数料

「居抜き売却」という言葉は、造作を次の借主へ譲る方法、専門会社が店舗を直接買い取る方法、買い手を仲介してもらう方法などを含んで使われます。誰が買い手となり、誰が貸主と調整し、どこまで契約・撤去・引渡しを支援するかで費用構成は異なります。売却方法の違いは、先に店舗を売る4つの方法と居抜き売却の手順で確認できます。

1．仲介・成約・契約支援に関する費用

売り手と買い手をつなぐ仲介型では、成約時の手数料、契約書作成や事務の費用などが設定される場合があります。直接買取型では費用の名称や負担方法が異なることがあります。「無料」「手数料なし」と書かれている場合も、どの業務が無料で、何が別途負担なのかを書面で確認してください。

2．設備の撤去・運搬・処分費

すべての設備を引き継げるとは限りません。故障品、買い手が不要とする設備、貸主から撤去を求められた造作があれば、取り外し・搬出・運搬・処分の費用が発生する可能性があります。厨房機器を個別に売却すると、店舗全体としての引継ぎ条件が変わる場合もあるため、先に居抜き査定に必要な資料と写真をそろえます。

3．原状回復工事と追加工事

居抜きでの引渡しを希望しても、貸主の承諾や後継テナントの契約が成立しなければ、契約上の原状回復が必要になる場合があります。居抜きで残せる部分と撤去する部分を貸主・管理会社へ確認し、不成立時に必要となる工事も別見積もりで持っておくと判断しやすくなります。工事項目の分け方は原状回復費用の見積もり7項目で解説しています。

4．引渡しまでの賃料・共益費・光熱費

営業を終了しても、賃貸借契約が終了するまで賃料や共益費などが続く場合があります。売却の受取額だけを比べると、買い手探しや審査に要する期間の負担を見落とします。各社へ「想定する引渡し時期」「その時点まで売り手が負担する項目」「期限を過ぎた場合の扱い」を確認してください。

5．リース・レンタル品の返却や精算

厨房機器、POS、電話、複合機、マットなどにリース・レンタル品が含まれる場合、所有者の承諾なく譲渡対象にはできません。契約先へ返却方法、中途解約や名義変更の可否、撤去日を確認します。残額や精算方法は契約ごとに異なるため、見積書とは別に契約先の回答を記録してください。

6．税務・会計上の確認

設備や造作の譲渡は、売り手が個人か法人か、課税事業者か、譲渡対象をどの資産として処理しているかなどで会計・税務上の扱いが変わります。国税庁は、事業者が事業として対価を得て行う資産の譲渡や、事業に使用した設備の売却について案内しています。ただし、造作譲渡の個別処理を一律に示すものではありません。契約書、固定資産台帳、請求書の記載をそろえ、税理士や税務署へ個別に確認してください。

「査定無料」と「売却費用ゼロ」は分けて確認する

査定が無料でも、契約後の仲介、書類作成、撤去、処分、原状回復、キャンセルなどに費用が定められている可能性があります。広告文だけで判断せず、次の4点を質問してください。

• 無料になる作業はどこからどこまでか
• 成約した場合だけ発生する費用は何か
• 不成立・途中解約・引渡し延期のときに費用は発生するか
• 売り手へ振り込まれる金額から控除される項目は何か

口頭説明と契約書の記載が一致しているかも確認します。会社を比べる際は、居抜き売却業者を比較する9項目も併用してください。

居抜き売却の見積書を同じ条件で比較する表

手残りを比較する5ステップ

ステップ1：売却方法をそろえる

直接買取と仲介では、価格の決まり方、買い手を探す期間、手数料、契約当事者が違います。方式の異なる数字を査定額だけで横並びにせず、各社がどの立場で何を行うかを書き出します。

ステップ2：同じ設備リストと希望日を渡す

店舗写真、設備の型番・所有者・動作状態、賃貸借契約書の関連条項、希望する引渡し日を各社へ同じように渡します。情報量が違えば、見積条件もそろいません。

ステップ3：売却の外側にある費用も集める

査定会社の見積書だけでなく、貸主指定工事、設備返却、廃棄、引渡しまでの固定費を集めます。金額が未確定なら「未確認」のまま残し、ゼロとして計算しないでください。

ステップ4：発生日と支払日を時系列にする

契約時、買い手審査後、引渡し時、引渡し後のどこで入出金があるかを並べます。受取額が同じでも、先払い費用や支払時期によって資金繰りは変わります。

ステップ5：不成立時の代替案まで比較する

貸主承諾が得られない、後継テナントの審査が通らない、期限までに買い手が決まらない場合を想定します。原状回復へ切り替える日と必要日数を管理会社・施工会社へ確認し、売却案と一緒に工程表へ入れてください。

契約前に注意したい10項目

1. 見積金額が税込か税抜か分からない
2. 手数料の発生条件や計算方法が書かれていない
3. 査定額と実際の買取額の区別がない
4. 減額できる条件が広すぎる、または説明がない
5. 設備の残置・撤去・処分の区分がない
6. リース品や貸主所有物が譲渡対象に混ざっている
7. 貸主承諾前に売却成立を前提としている
8. 後継テナントの審査否決時の扱いがない
9. 引渡し期限、検査、鍵返却の担当が不明確
10. 不成立・解約時の費用と原状回復への切替日がない

造作を第三者へ譲る場合は、対象物、代金、引渡し、瑕疵や故障、貸主承諾なども合意する必要があります。詳細は造作譲渡契約書で確認する8項目をご覧ください。

今日30分でできる費用確認

• 0〜5分：賃貸借契約書の「解約」「原状回復」「譲渡・転貸」を開く
• 5〜10分：購入品、リース品、貸主所有物を3列で書き出す
• 10〜15分：最終営業日と希望引渡し日を記入する
• 15〜20分：現在提示されている費用を上の比較表へ転記する
• 20〜25分：金額・範囲・発生日が不明な欄に印を付ける
• 25〜30分：同じ質問表を査定会社と管理会社へ送る

よくある質問

居抜き売却の手数料には一律の相場がありますか？

サービスの範囲、直接買取か仲介か、契約形態によって異なるため、一つの率だけで判断しないでください。料金表、契約書、精算書で、名称・計算方法・発生時点・返金条件を確認します。

高い査定額を選べば手残りも多くなりますか？

必ずしも一致しません。手数料、撤去・原状回復、引渡しまでの固定費、減額条件を差し引き、同じ時点の手残りで比較します。引渡しまでの期間と不成立時の負担も含めて判断してください。

貸主へ伝える前に査定を受けてもよいですか？

情報収集として査定を受けられる場合はありますが、居抜きでの引渡しや後継テナントとの契約を借主だけで確定できるとは限りません。民法612条は賃借権の譲渡・転貸について賃貸人の承諾を定めています。実際には賃貸借契約や特約も確認し、貸主・管理会社へ適切な順番で相談してください。解約通知の前後関係は飲食店の解約通知と撤退スケジュールで整理しています。

費用を確定する前に、店舗全体の売却条件を整理しませんか

設備処分や原状回復工事を先に確定すると、居抜きで引き継げる範囲や比較に使える時間が減る場合があります。店舗高値買取センターでは、店舗の契約条件、設備、希望時期を伺い、どの費用を確認すべきか整理します。契約書や見積書がそろっていない段階でも、分かる範囲からご相談ください。

閉店・居抜き売却を無料相談する

※本記事は一般的な費用確認の手順を整理したもので、特定の売却価格、手数料、税額、契約成立を保証するものではありません。契約条件は貸主・管理会社・取引会社へ、法的判断は弁護士等へ、税務・会計処理は税理士・税務署へ個別にご確認ください。公的情報は2026年9月6日に確認しています。一次情報：e-Gov法令検索「民法」、国税庁「資産の譲渡等とは」