居抜き物件は坪単価だけで決めない

飲食店開業 #居抜き物件#開業準備#飲食店経営

公開日：2025.06.02更新日：2026.10.17

坪単価が安くても、追加工事や設備交換、造作譲渡金まで含めると、結果的に負担が大きくなることがあります。居抜き物件は、賃料だけでなく、開業までに必要な総額と設備を実際に使えるかで判断しましょう。

1. 坪単価は“スタート地点”にすぎない

よくある勘違いは、「坪単価が安い＝お得な物件」と思ってしまうこと。確かに坪単価は、物件の初期コストを把握する上での指標にはなりますが、それだけで物件の“本当の価値”を測るのは危険です。

たとえば、近隣相場より安い坪単価なのに、建物の老朽化が進んでいて追加の内装工事費用がかかる。あるいは、内装は整っているように見えても、排水や換気の設備が基準を満たしていないため、改修工事が必要になる。

つまり、坪単価はあくまでスタート地点。重要なのは「トータルで見て得かどうか」です。

居抜き物件の魅力は、何と言っても「設備や内装がそのまま使えるから初期投資が抑えられる」という点。でも実際には、以下のような隠れコストが発生するケースが少なくありません。

– 古い厨房機器がすぐに故障する → 修理・買い替えで数十万円
– 保健所の基準を満たしていない箇所の改修 → 工事で追加コスト
– 内装や導線が業態に合っていない → 結局スケルトンに近い工事が必要

つまり、居抜き＝コスト削減ではなく、「活かせる設備・デザインかどうか」をきちんと見極める必要があります。

居抜き物件では、前テナントから設備や内装を引き継ぐ際に「造作譲渡金」が発生します。ここも要注意ポイント。金額は相場ではなく、“言い値”であることがほとんど。

たとえば「300万円で譲ります」と言われても、
– 実際には100万円で買える厨房機器が中心だったり
– 業態変更により全撤去が必要な内装だったり

この場合、「譲渡金＝ムダ金」になってしまう可能性もあります。造作譲渡金は、あくまで“活かせる設備・内装”にのみ支払うべき。内容と金額が釣り合っているか、必ず第三者目線でチェックしましょう。

たとえ物件が安くても、周辺環境と業態のミスマッチが起きれば失敗します。「物件は良さそうだけど、周りは高齢者ばかりでターゲットが来ない」「学生街で家賃は安いが、客単価が取れず売上が上がらない」

物件のポテンシャルは、そのエリアの人の流れ・属性・時間帯との相性で決まります。現地を朝・昼・夜に分けてチェックしたり、近隣店舗の価格帯や営業状況を調べてみましょう。

物件の条件だけで売上が決まるわけではありません。立地に合った集客方法やメニュー、価格設計まで含めて考える必要があります。

例えば、少し入りにくい路地裏の物件でも、
– 内装を徹底的に作り込んで“隠れ家感”を演出
– SNSで世界観を発信し、目的来店を増やす
– ファンが付くメニュー構成・価格設計をしている

こういう店舗は、坪単価が高かろうが安かろうが関係なく、しっかり売上を作っています。

物件選びにおいて、「坪単価」や「居抜きかどうか」はあくまで判断材料のひとつです。それよりも大事なのは、
– 業態との相性
– 設備の活用度
– 立地とのマッチング
– 内装や導線の実用性

これらをトータルで見て「本当に“使える”物件かどうか」を見極めること。

数字だけじゃなく、現場感覚と事業戦略のバランスを持って物件を選ぶことが、成功する飲食店への第一歩です。物件選びで迷ったら、ぜひプロの目線でアドバイスしますので、お気軽にご相談ください。