飲食店の立退料を交渉するとき
飲食店を賃借ている場合、まれに発生するのが、大家都合による「立ち退き」です。物件の売却や老朽化など理由はさまざまですが、借主はこれに応じる必要があるのでしょうか。
また、立ち退く場合の交渉条件や、交渉のポイントについてもご紹介いたします。
すぐに立ち退きに応じなくてよい
大家が借主に物件からの退去を求める場合、「立ち退き」という言葉が使われます。借主の契約違反や大家側の事情など、さまざまなケースがありますが、日本の法律では借主が保護されています。
そのため、大家が一方的に賃貸借契約を解除できません。大家と借主の双方の事情を比較して、立ち退き要求が正当かどうかが判断されます。また、正当な理由がない立ち退き要求は、借主が拒否できるものです。
立ち退きを要求する大家側の事情は？
では、大家側が立ち退きを要求する事情には、どのようなケースがあるのでしょうか。
- 大家が物件を使用する場合
「住む必要がある」や「そこで営業する必要がある」という理由は、立ち退きを要求する強い根拠にはなりにくいと考えられます。 - 建物を売却する場合
建物を売却する事情も一方的な理由であり、賃貸中でも売却は可能なため、正当な理由とは見なされにくいでしょう。 - 建て直しが必要な場合
建物が古く、耐震性に不安がある場合は、立ち退きを求める正当な理由となり得ます。しかし、裁判では安全性の具体的な検証が行われるため、しっかりした根拠が必要です。
「立退料」が正当な理由を補完する
借地借家法28条では、貸主・借主双方の使用の必要性、賃貸借の経過、利用状況・建物の現況、明渡し条件としての財産上の給付の申出などを総合して正当事由を判断します。
立退料はその補完要素の一つであり、貸主から退去要請があっただけで当然に支払われるものではありません。
特に借主がその物件で飲食店を経営している場合、立地が集客に影響するため、立退料が増加する傾向にあります。
店舗側が請求可能な金額とは
飲食店は、立ち退き料として以下の費用を交渉できます。
- 引っ越し費用
- 新店舗の内装費や補償金
- 移転通知にかかる費用
- 借家権価格（物件価値向上への寄与分）
- 営業利益の補償
- 従業員の給与補償
特に「営業利益の補償」は積極的に交渉したい項目です。移転による顧客減少分や売上減少も含めて補償が得られる場合がありますが、近隣に代替店舗が多い場合、損失認定が難しい場合もあります。
立ち退き料の相場は？
立退料に定まった計算式はなく、金額は個別事情で変わります。飲食店では、移転先の契約費用、内装・厨房設備の移設や撤去、休業期間、営業減収、保証金、賃料差額などを費目ごとに資料化し、貸主の提示条件と比較します。
国土交通省の資料でも、事業用建物では移転実費に加えて、投下資本、初期費用、休業補償、営業減収などが考慮対象になり得ると整理されています。
ただし、借主に契約違反がある場合、例えば家賃の滞納などでは、立退料の支払いは行われません。このような交渉が難航する場合には、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
飲食店の立ち退き交渉では、以下のような立退料に関するポイントがあります。
- 立退料の位置づけ：自動的な請求権と決めつけず、契約形態と貸主の退去理由、双方の使用の必要性、提示条件を確認します。
- 交渉内容：引っ越し費用、新店舗の内装費、営業利益の補償などが含まれます。特に飲食店は立地が重要なため、営業利益の補償も積極的に交渉できます。
- 金額の根拠：一律の相場に当てはめず、移転見積書、売上・粗利資料、休業予定、厨房設備・内装の残存状況、新旧賃料差、保証金などを費目別に整理します。
- 専門家の活用：交渉が難航する場合、弁護士や不動産鑑定士に相談することが推奨されます。
急な立ち退き要求の際に、適切な交渉ができるよう、立ち退き料に関する知識をつけておくとよいでしょう。