飲食店のサブリース物件とは？サブリースの物件で開業する際のメリットとデメリットを紹介

サブリース物件とは、サブリース会社からの転貸物件のことです。出店を検討している店舗物件がサブリースだったらどうしますか？

今回は、サブリース（転貸借契約）が一般の物件とどう違うのか、メリット・デメリットやその特徴をまとめましたので参考にしてみてください。

サブリースとは

そもそもサブリースとは、貸主に対し「空室保証」をするために、「事業者（主に不動産会社）が賃借人として賃貸物件を借上げること」ことです。 この借り上げる事業者をサブリース会社やサブリーサーと呼びます。賃借人として物件の借り上げを行った、 サブリース会社は、転貸人となり、転借人（入居テナント）と転貸借契約（サブリース契約）を行います。

店舗物件を探していると一般の賃貸借契約ではなく、「サブリース」「転貸」「業務委託」といった聞きなれない契約形態で表記される物件情報を目にする事があるかもしれませんが、これらの物件の貸主は物件の所有者ではなく、所有者から借りている賃借人であり、転借人がサブリース物件として募集をかけている事がほとんどです。

次にサブリース物件では、入居テナントにとってどんなメリットがあるのかについて解説していきます。

サブリースのメリット

保証金部分の初期投資を削減できる

通常の賃貸借契約では、保証金を入居時に一括で物件所有者に預け入れる必要があります。しかしサブリースの場合、物件所有者にはサブリース会社が通常通り一括で支払いを行い、その後サブリース会社と入居者（転借人）の間で交渉となるため、 保証金部分を大きく圧縮し、初期投資の減額を実現できることもあります。 例えば、100万円の保証金のうち50万円は初期で支払い、残りの50万円は月々2万円ずつ支払っていくなど、初期の投資が重くならないよう交渉を行うことも可能です。

与信力の面で恩恵を受けることができる

入居者よりもサブリース会社の財務基盤が強い場合には、多くのケースでサブリース会社を挟むことで、与信力の面で恩恵を受けられます。

例えば、入居者が申し込んでも審査で落ちてしまう物件であっても入居できる可能性があります。サブリース契約では、物件所有者に対し、サブリース会社が家賃を確実に支払う（家賃保証）という大前提があるため入居者の与信では本来入居できない、審査で通過できない物件であっても、サブリース会社を使うことで借りられることがあります。

ある程度のリスクを許容する積極的なサブリース会社であるほど入居者は、入居しやすくなります。

その他、厨房機器を一括で購入するのではなく、月々の支払いであるリース契約する場合、リース会社の審査通過が必須です。しかし、初期投資削減のためにリースを組みたくとも、審査で落ちてしまえば意味がありません。一方で、入居者が与信不足でリース審査を通過できない場合でも、与信の強いサブリース会社からリース会社の審査を通過すれば、リースを組むことも可能になります。

サブリースのデメリット

上記で説明したように、様々な方法で「初期投資を下げる」ことができ手元資金を残しやすくなるのはメリットである一方、「月額のランニングコスト」が上がることはサブリースのデメリットです。
リース費用は賃料と同じく固定費なため、事業計画上で無理ないコスト負担の中で収まるかどうか見極める必要があります。

サブリース契約の流れ

ここからはサブリース物件の契約の流れについて解説していきます。基本、転貸借でも通常の賃貸借でも、契約の流れは一緒です。まず入居者が申し込みを行い、サブリース会社の審査、契約です。

気に入った物件がサブリース物件の場合、貸主が“信頼できる”サブリース会社であれば、話を進めていくようにしましょう。サブリースとして募集されている物件のなかには、所有者に承諾を得ずに勝手に募集をかけている物件もあるので注意が必要です。物件所有者の承諾を得ていないサブーリース物件は検討が進んだ後に、物件所有者から転貸自体を断られ契約できないといったリスクがあります。

まずは初めに行うのは、「入居申し込み」です。申し込みの意思表示をサブリース会社に伝えましょう。初期投資の軽減など条件交渉したい部分があれば、この時点で入居意思とあわせて伝えるようにしましょう。ただし、他の検討者が多い物件の場合、条件交渉は難しいです。

条件が整い、審査を通過すれば、「転貸借契約」を締結し、契約が完了します。

また、物件によっては「造作売買契約」を並行して行うこともあります。造作設備の売却主体者は、前テナントまたはサブリース会社のどちらかです。

どのような契約にもいえることですが、”疑問点は締結前に解消しておくこと”が重要です
契約当日に契約書を見るのではなく、事前に内容をしっかり確認しておきましょう。

閉店・退去前に確認する4つの契約項目

サブリース物件から退去するときは、自社が締結した転貸借契約を起点に、①解約予告の期限と通知方法、②明渡し状態・原状回復の範囲、③造作・厨房機器の所有者と処分権限、④保証金・違約金・未払費用の精算条件を確認します。あわせて、建物所有者との原賃貸借契約が終了・変更された場合に自社の契約へどう影響するかを、転貸人へ書面で確認してください。

居抜き売却や造作譲渡を検討する場合は、転貸人だけでなく建物所有者側の承諾も必要か、誰が申請し、いつまでに回答を得るかを確認します。譲渡が成立しない場合に備え、原状回復へ切り替える期限も先に決めておきましょう。国土交通省の転貸借を含む契約書式例とガイドブックでも、原契約と転貸借契約の双方で原状回復の有無などを確認する考え方が示されています。ただし住宅向け資料であり、店舗契約へそのまま適用するものではありません。

契約相手や承諾経路が分からない場合は、契約書・覚書・造作一覧をそろえ、処分や解体を始める前に飲食店の撤退・居抜き売却相談で確認事項を整理してください。

今回はサブリースのメリット、デメリット、契約の流れについて解説しました。要点を押さえて、サブリース物件も一つの手段として検討してみてください。

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