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居抜き物件でのトラブルとその回避方法

2023.10.11
飲食店経営 #売却#居抜き売却#飲食店経営

旧テナントと新テナント、両者にメリットがある「居抜き物件」ですが、トラブルが発生してしまうこともあります。

しかし、これらのトラブルは事前に回避できるものばかりですので、今回はトラブルの内容と、その回避策について説明します。

居抜き物件で起こりやすいトラブル

居抜き物件で起こりやすいトラブルには、主に以下の３つです。

①造作物の故障による修理費用請求
②閉店が事前に従業員に知られてしまう
③貸主に居抜き売買を反対される

それぞれ説明します。

①造作物の故障による修理費用請求

新しく入ったテナントがお店を開いてすぐに、造作物が故障していたことを発見した場合や、故障してしまった場合に、旧テナントに対して修理費用を請求する可能性があります。

例えば、「2年前に新品で購入した冷蔵庫だから、壊れる心配はない」と新テナントに対して伝えていたにもかかわらず、購入者がお店をオープン後すぐに冷蔵庫が壊れてしまった場合などです。この場合旧テナントはこの場合「壊れないとは言っていない」、新テナントとしては「もともと壊れかけでだましたのだろう」という論争になりかねません。

②閉店が事前に従業員に知られてしまう

居抜き物件として売り出しをする場合に、従業員へ閉店の告知をする前に知られてしまうことがあります。

従業員はお店が閉まることが職を失うことになるため、できるだけはやく教えてほしいと思っていますが、閉店の予定を知らされていない状態でお店が売られていることを知った場合、お店に対する不信感を抱くきっかけとなり、サービスにも影響がでてしまう可能性があります。

また、信頼がなくなったことで従業員との雰囲気も悪くなり、予定よりはやく辞められてしまう可能性もあります。居抜き売却をする際には可能なかぎり内密に進め、従業員にも真っ直ぐに向き合っていくことが重要です。

③貸主に居抜き売買を反対される

購入希望者が見つかり話が進んでいるにも関わらず、貸主が居抜き売却を認めてくれない場合がよくあります。

居抜き売却で売ることが可能な部分は、借主の所有する造作物のみであることを忘れてはいけません。
また造作物の購入者は、旧テナントとの売買契約に加えて、貸主と賃貸借契約を結ばなくてはなりません。賃貸借契約が結べない限りテナントを利用できないため、貸主には居抜き売却を確実に認めてもらう必要があります。

貸主としては居抜き売却をしたくない理由があるかもしれないので、慎重に交渉する必要があり、借主が自ら話をしに行くのではなく、プロである居抜き売却業者に相談しましょう。

弊社でも連絡お待ちしておりますので、お気軽にご相談ください。

居抜き物件で起こりうるトラブルの回避方法

居抜き物件で起こりうるトラブルを回避するための予防策は、以下の４つです。

①細かく書面に残す
②不安要素は先に出しておく
③可能な限り綺麗な状態で退去する
④居抜き物件売買業者に相談する

それぞれ詳しく解説していきます。

①細かく書面に残す

旧テナントと新テナントが互いに納得した上で契約を交わしたことが分かるように、細かい部分まで書面に残すことが大切です。

書面に残していない場合、言った言わないの水掛け論になってしまい、最終的にどちらかが折れるまで争いが続くだけです。

お互いが不利な状況にならないよう、書面に詳細をしっかり書き記し納得し、取引完了後にトラブルになりうる点はなくしておくようにしましょう。

②不安要素は先に出しておく

不安要素はあらかじめこちらから明かしておくことで、購入希望者からの信頼を得ることができます。

何か隠し事をした場合、後々トラブルになるだけなので、不安要素は先に伝えてしまいましょう。
例えば壊れる可能性のあるもの、近所付き合い、営業をしていてイマイチだと感じる点などをリストアップして準備することが重要です。

しかし、不安要素だけを伝えてしまっては、ただの悪い物件という印象になってしまうため、良いところもあわせてリストアップして伝え、悪いところをカバーできるように用意しておきましょう。

③可能な限り綺麗な状態で退去する

退去する際には、できるだけ綺麗に掃除して退去しましょう。
もちろん、ゴミを残したままにするのはもってのほかです。

ゴミは旧テナントが処理をするのが当然ですが、モラルがない経営者も稀にいます。
ゴミが残ったまま退去してしまい、新テナントから文句を言われるなどのトラブルに発展することもあります。

退去後のテナントが汚いと旧テナントの印象が悪くなり、なにか問題が発生した場合にも旧テナントが責任を負うことになる可能性も大いにあります。

④居抜き物件売買業者に相談する

居抜き物件の売買は、巨額の取引になることがほとんどです。

また不動産会社は、居抜hき物件売買に関わってくれないことが多いです。
そのためまずは、居抜き物件売買業者に相談しましょう。
販売希望側と購入希望側どちらも素人どうしの場合、当人同士では確実にトラブルが起こります。

必ずしなくてはいけない準備や、理想的な購入希望者を見つけるコツ、スムーズに取引を進める方法は、プロである居抜き売買業者に相談することは必須と言えます。

居抜き物件の売買トラブルは珍しいことではありません。
しかし上記のように防げるトラブルばかりです。

まずは、弊社にご相談頂き、スムーズに居抜き売却を行いましょう。

◯会社概要
㈱店舗高値買取センター
住所：東京都新宿区西新宿1-4-11全研プラザSpaces 4階
•HP : https://t-kaitori.com/
•撤退希望者向け : https://t-kaitori.com/lp/

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