居抜き売却で貸主と起こりやすいトラブル

飲食店経営 #売却#飲食店経営

公開日：2023.09.30更新日：2026.10.17

飲食店を閉店するとき、コスト面を考えて居抜き売却をしたい！と思うことは自然ですが、退去時の原則としては原状回復が義務付けられています。そんなときに大家さんとトラブルになることもしばしば。

このトラブルを今回は紹介しますので、トラブルを未然に防いで、居抜き売却していきましょう。

大家さんとよくあるトラブル例

飲食店の居抜き売却時によくあるトラブルは、主に以下の3つです。

①大家さんが原状回復にこだわっている
②居抜き売却をできると思い込み話を進める
③居抜き売却の許可を得ず、又貸しをした

それぞれについて解説します。

大家さんが原状回復にこだわっているパターンはよくあります。大家さんと借主のお互いにとって良い条件を揃えていてもも原状回復としてスケルトン状態にしてから明け渡すよう言われてしまうことがあります。

この時に考えられる理由は以下のようなものがあります。

・今まで通り進めたい
・次回は飲食店にテナントを貸したくない
・次に入る飲食店に原状回復してもらえない

理由は様々ですが、大家さんの意向で頑なにスケルトン状態にしてほしいという場合もあります。

居抜き売却は交渉さえすればできると思い込み、居抜き売却を前提に話を進めてしまう方がいらっしゃいます。

居抜き売却をする前提で新しい借主を見つけ話を進めていたにも関わらず、最終的に大家さんに原状回復を求められてしまうことでトラブルにつながります。

大家さんとはもちろん、新しい借主候補者ともトラブルに発展し、最悪の場合慰謝料を求められることもあります。

大家さんや新しい借主候補の方の時間や計画を無駄にしないために、最初に大家さんに相談をして承諾を受ける必要があります。

居抜き売却の許可を大家さんに得ていないにも関わらず、勝手にテナントを又貸し始めてしまった場合は大きな問題へと発展します。

そもそも大家さんとの契約内容に「原状回復」がある場合には、退去時に原状回復をするのが義務となります。

原状回復をしない状態で新しい借主へ渡すことはできず、解約時に一度原状回復をして新たに工事をほどこし、店舗を使える状態に戻す必要があります。

また、賃借人が貸主の承諾を得ずに賃借権を譲渡したり又貸ししたりすることは、民法612条で制限されています。同条2項では貸主が契約を解除できると定められていますが、実際の可否は契約内容や個別事情で判断されます。

新しい借主候補とのトラブルを避けるため、貸主の承諾内容を後から確認できる形で残しましょう。

大家さんによっては、居抜き物件に対して寛大な人も多くいらっしゃいます。大家さんが居抜きに対してどう思っているかは、質問をするまで分からない場合がほとんどです。

しかし、何も準備せず質問をすると警戒されてしまい、かえって居抜き売却をを拒まれてしまうこともあります。

大家さんに納得してもらうためのポイントは、下記のようなものがあります。

・居抜き売却が大家さんと借主双方にメリットがある具体的な理由を用意する
・居抜き物件で起きたトラブルは借主負担にするという提案をする
・新しい借主の候補がいることを伝える

しかし、すでに新しい借主を見つけておくという行為はあまりおすすめしません。

大家さんと居抜きに関するトラブルが一度発生してしまった場合、大家さんに居抜き売却を認めてもらえる望みは薄いです。

居抜き売却は、大家さんにいかに納得してもらえる理由を揃えられるかがカギになります。弊社では居抜き売却に関するご相談を承っております。

これから居抜き売却を検討したいという方は、お気軽にお問い合わせください。