居抜き物件の利点と設備・残置物の注意

居抜き物件は、前の店の内装や設備が残っている物件です。使える設備が多ければ、開業費用と工事期間を抑えやすくなります。契約前に、使える状態か、自分の営業に合うかを確かめましょう。

居抜き物件のメリット・デメリット

残っている内装や設備を使えることが、居抜き物件の利点です。ただし、修理や撤去が必要なものがあれば、その分の費用もかかります。

居抜き物件のメリット

既存の内装・設備を使えれば、費用を抑えて早く開業しやすくなります。客席の配置や厨房の動線を、実物で確認できることも利点です。

また居抜き物件の最大のメリットは、既存の造作物をそのまま使用できることです。

スケルトン状態の物件で店舗を開店する場合、広さにもよりますが、たとえば飲食店であれば内装工事や設備導入費用で高額な費用がかかってしまいます。

しかし居抜き物件で、造作物が残されていれば、内装工事であればクロスの張替えやちょっとした修繕程度で済みます。

厨房機器もシンクやコンロなど基本的なものが残されていれば、あとは必要なものを買い足すだけで済むので、コストを抑えることも可能です。

さらに造作物が残っていることで、工事にかかる期間も短縮できるため、賃貸借契約を締結してから短期間で開業できます。

内装工事は賃貸借契約を締結してから取り掛かるため、工期が短ければ工事期間中の賃料支払も短期間で済み、早期に開店できればその分早く収入が得られるのはメリットです。

また、居抜き物件のもう一つのメリットは間取りが完成していることがあげられます。たとえば飲食店であれば厨房の広さや動線、客席の配置や客席数などを実際に見て確認できるので、開店時の状況をイメージしやすいです。

スケルトン物件の場合だと、間取図や3Dイメージなどで店舗の動線や配置を計画し、実際に形になってみるとイメージしたものとは違うということも起こります。

しかし、居抜き物件であれば実物で確認することで、飲食店であればシンクの高さや調理場の使いやすさ、席の間隔などまでシミュレーションできるため、事業計画の精度も高まります。

居抜き物件のデメリット

不要な設備が残っていたり、機器が故障していたりする場合があります。大きく改装すると、撤去と新設の両方に費用がかかる点にも注意してください。前の店の印象が残る場合もあります。

また造作物の状態は物件ごとに異なります。

設備については水を使うものであれば給排水ができるか、特に排水につまりなどがないか、水漏れなどがないか確認していなかったが故に後で高額な工事費用がかかったということにもなりかねません。

そのためこれらの確認とともに、小さいところではありますが棚やカウンターなども破損がないか、動きに問題がないかなど、見るだけでなく実際の動作で確認しましょう。

設備や什器を現状のまま引き渡す場合でも、故障時の修理費や責任が一律に買主負担になるとは限りません。

造作譲渡契約と賃貸借契約で、譲渡する物・残す物・撤去する物、既知の不具合、修理・処分費用の負担、免責の範囲を確認してください。

売主も「現状渡しだから責任はない」と判断せず、把握している不具合を契約前に伝えましょう。民法第572条では、免責の特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実などについては責任を免れないとされています。

具体的な責任や請求の可否は契約内容と経緯によるため、争いがある場合は弁護士などへ確認してください。

その他、既存の内装ありきの店舗になってしまう可能性があることがデメリットです。飲食店であれば、前の入居者と提供する料理のカテゴリーや調理場の人数が異なる場合、かえって使いづらい配置の場合があります。

また、客室やカウンター、テーブル、個室など、希望の配置やスタイルに合致しない場合もあります。居抜き物件のため、厨房や客席などは希望に合致しているものの内装のテイストがイメージと違うというケースも考えられます。

そのため居抜き物件の場合100%希望条件に合う物件になかなか出合うことはありません。

そのため、妥協するのではなく、事前にコンセプトを決め、譲れないポイントを挙げたうえで、そのコンセプトの客層が多く通ってくれそうな物件を選ぶようにしましょう。

もし希望に合わせて手を加えるのであればどのくらいのコストがかかるものかを想定して総合的に判断しましょう。

前の店のイメージを引きずることも想定する

当然のことですが、居抜き物件はその場所でなんらかの店舗が以前営業されていた物件です。近隣の人や、前のお店に来店したことのある人であれば、前のお店の印象が残っているのは当然のことです。

そのため、前のお店がどんなお店だったのか、なぜ退店したのか、をリサーチしておくことで、営業する上でのリスクをある程度想定できます。

これはメリットでもあり、デメリットとも言えます。例えば繁盛していたお店が移転のために退去した場合などは、集客できる立地であることは確かです。

またその店に通っていたお客さんをうまく呼び込むことができれば、オープンすぐに常連さんを獲得することも可能です。一方で、前のお店が集客に苦戦し、閉店していた場合などは注意が必要です。

お店の商品やサービスに問題があったのであればいいですが、例えばその理由が立地や、店舗内に入りにくい構造となっている場合などは集客のリスクを想定しなければなりません。

前のお店の退店理由は、不動産会社に聞く他、近隣の人などに声をかけて聞いてみるなど、ヒアリングを行うことが大切です。スケルトン物件に比べ低コストで開業できる居抜き物件とはいえ、開業は大きな費用が発生します。

事前の調査を入念に行い、なるべく想定できるリスクに対して策を講じておきましょう。

居抜き物件のメリットとデメリットについて解説していきましたが、一言で言えば、自分の目で確かめることができることが居抜き物件の最大の特徴です。

そのため、是非事前の確認をしっかり行って、自分にぴったりな物件を見つけるようにしましょう。