飲食店の家賃を滞納したときの対応
資金繰りや経営の悪化により、飲食店の家賃の滞納をしてしまうことは少なくありません。安定的な経営を目指す飲食店の経営者であれば、家賃滞納のリスクについて事前に知っておきましょう。
そもそも家賃滞納とは
家賃滞納とは、家賃納入の期限までに家賃を振り込んでいない状態です。資金不足で家賃を支払えない、振り込みを忘れてしまったなど、その理由は関係なく、振り込んでいない状態のことを指します。
民法第505条に、敷金や補償金を預けている場合であっても、滞納している家賃との相殺はできない決まりとなっています。またこれは、民法で決まっている事項のため、賃貸借契約書に相殺禁止の文言がなくても相殺できません。
家賃を滞納してしまう原因
まず、飲食店が家賃を滞納してしまう原因は１つだけではありません。経営計画の甘さや売上の伸び悩みは、家賃滞納に多くみられる理由の１つです。
また、売上が厳しい場合、人件費や供給を停止されると困る光熱費を優先して支払い、結果として、家賃を滞納してしまう飲食店も少なくありません。
家賃を滞納してしまったら
支払いを求められる
家賃を無断で滞納した場合、物件貸主や管理会社から電話やメールなどにより支払いの催促がきます。これらの連絡に答えない、無視をするなどした場合は、内容証明郵便で督促状が送られてきます。
連絡を無視した場合、貸主との関係性を悪化させる原因となるため、万が一家賃の支払いが遅れる可能性がある場合には、早めに連絡しましょう。
遅延損害金が請求される
遅延損害金とは、家賃の支払いが遅れたことへの罰金のことを指します。これは、家賃の支払い期日の翌日から発生します。
遅延損害金の利率の決め方は、民法が定めた「法定利率」と借主と貸主の間で定める「約定利率」の2つがあります。「法廷利率」は、年3％で、「約定利率」は年の上限は14.6%と定められています。
約定利率が定められている場合、法定利率よりも高い利率の約定利率の方が優先的に適用されることを覚えておきましょう。
賃貸借契約が解除される
一般的に物件を借りる際に結ぶ賃貸借契約書に「２〜３カ月の賃料を滞納した場合、賃貸借契約を解除する」と記載されていることが多いです。
貸主によっては、２〜３カ月以内に上記で解説した遅延損害金を支払うことができれば、引き続き利用を認めてくれる場合もあります。
賃貸借契約書で定められた期間を過ぎると、貸主は法律に従い、賃貸借契約の解除や物件の明け渡しを求められます。
連帯保証人へ家賃請求が行われる
賃貸借契約の際に連帯保証人を指定している場合、賃借人本人だけでなく連帯保証人に連絡され、滞納家賃の請求が行われることがあります。
連帯保証人が家賃滞納の状況を把握していない場合、貸主とのトラブルや賃借人への信用を失う可能性が高いです。家賃滞納をしてしまう可能性がある場合、連帯保証人へもあらかじめ連絡をいれておくようにしましょう。
訴訟、強制執行の場合がある
貸主と賃借人だけで解決が難しい場合は、最悪の場合訴訟に発展する可能性があります。また訴訟を起こしても解決できない場合、最終手段として強制執行での物件明け渡しなどの法的措置が講じられる場合もあります。
訴訟になると弁護士や訴訟費用などの金銭的負担、時間的負担がさらに加わります。
飲食店で家賃を滞納してしまったら
家賃滞納をしてしまった場合、貸主から連絡が来るよりも賃借人から先にから連絡し、謝罪しましょう。謝罪をする際は、謝るだけではなく今後の道筋を立てるために、支払いが行える具体的な目処を伝えるようにしましょう。
経営状況が厳しく、すぐに支払いできない場合には、返済予定を書面で残し貸主へ渡すようにしましょう。また、家賃滞納の状態が続く場合、そもそも経営を続けるかどうか検討しましょう。
家賃滞納が続く場合は居抜き売却を検討する
家賃滞納が続き、経営の立て直しが難しい場合は、未払額、今月支払える額、次回支払日、資金源、貸主・管理会社への回答期限を同じ一覧にします。
居抜き売却の査定額は、貸主の承諾、買い手、契約、入金が確定するまでは「見込資金」として分け、確定した支払原資と混同しないでください。
営業継続と閉店を比べるときは、売却代金から手数料、修理・撤去費、引渡しまでの賃料を差し引いた見込手残りと、売却が成立しない場合の原状回復費・追加賃料を並べます。
費用項目は居抜き売却の費用・手数料ガイドで確認できます。契約の解釈や督促・解除について争いがある場合は、法テラスの賃貸借契約に関する案内や弁護士等へ確認してください。
店舗高値買取センターでは、退去期限と契約条件に合わせて、居抜き売却の進め方をご案内します。家賃負担や退去の準備でお困りの方は、ご相談ください。