飲食店の造作譲渡料とは？査定の決まり方と手残りを増やす準備
造作譲渡料とは、飲食店の内装・厨房設備・什器など、売主が譲渡できるものを買い手へ引き継ぐ対価です。一律の相場や購入額の一定割合で決まるものではありません。設備の状態だけでなく、貸主の承諾、賃貸条件、買い手の業態、引渡し期限をそろえて査定することが重要です。
そこで視野に入るのが「居抜き物件」として、テナントの造作物を売却してから引き渡す方法です。「造作譲渡料」とはつまり、居抜き物件を売却する際の、「居抜き物件にある造作物代」のことを指します。
今回は飲食店の閉店を検討している方に向けて、「居抜き物件」の価値から「造作譲渡料」の決め方まで解説していきます。
「造作譲渡料」とは？
内装や厨房設備などを残した状態で引き渡す店舗を「居抜き物件」と呼びます。造作譲渡で売るのは、契約で特定した設備・内装などであって、土地や建物そのものではありません。店内にあるものすべてが売主の所有物とは限らないため、譲渡対象を一覧にします。
造作譲渡料は、そのまま売主の利益や手残りになるわけではありません。仲介・契約関連費用、賃料、設備の返却・撤去、補修、税務上の取扱いを分けて確認します。価格だけでなく、引渡しまでの総負担で比較してください。
スケルトン物件との比較
スケルトンは、内装や設備を撤去した状態を指しますが、どこまで撤去・復旧するかは物件と契約によって異なります。閉店時に必ず全面的なスケルトン工事が必要なわけではありません。まず賃貸借契約の原状回復条項と、貸主が認める引渡し状態を確認してください。
居抜きなら既存設備を活用できる可能性があります。一方、買い手の業態に合わない設備や不具合がある設備は、改修・撤去の負担になることもあります。「居抜きの方が必ず安い」と決めず、貸主の条件と買い手側の利用計画を合わせて比較しましょう。
居抜き物件売買の仕組み
居抜き売却では、造作の売買と、店舗を使用するための賃貸借契約を区別します。売主の所有設備でも、賃貸借契約の造作譲渡・原状回復の条件や、貸主・管理会社の手続きを確認して進めます。
買い手が造作譲渡料を支払っても、それだけで店内のすべてを所有したり、同じ場所で営業できたりするわけではありません。売買対象を契約で特定し、貸主による入居審査と賃貸借契約の条件を別に確認します。取引方式によって、必要な契約と進める順番は変わります。
（1）貸主へ居抜き引渡しと後継テナントの入居条件を確認
（2）売主・買い手で譲渡対象、価格、不具合、引渡し条件を調整
（3）貸主審査・賃貸借契約と造作譲渡契約の成立条件を確認
（4）現在の賃貸借終了、新契約開始、入金・設備と鍵の引渡し日をそろえる
貸主の審査が通らなかった場合や、賃貸借契約が成立しなかった場合に、造作譲渡契約と支払済み代金をどう扱うかも確認します。造作譲渡契約で確認したい項目を参考に、合意内容を書面で整理してください。
造作譲渡料を決めるポイント
造作譲渡料の査定では、設備単体の価値と、その店舗を引き継いで営業する条件を組み合わせて確認します。主な確認項目は次のとおりです。
・設備の所有者、年式、型番、動作、不具合、保守履歴
・内装や厨房配置が買い手の業態に適しているか
・電気・ガス・給排水・排気などの容量と状態
・立地、広さ、賃料、使える業態、契約期間
・貸主の承諾条件と引渡しまでの期間
立地が良くても、賃料負担が大きい、使える業態が限られる、必要な設備を譲れない、といった条件は買い手の判断に影響します。募集時の希望価格と成約価格は同じとは限りません。相場を知りたいときは、価格だけを比べず、譲渡対象・賃貸条件・引渡し期限をそろえた査定を依頼します。
造作譲渡料を高くするコツ
今後撤退したいと考える経営者の場合、造作譲渡料をできるだけ高く設定して売りたい、と思うのは当然のことです。
まず、造作物の価値を高く評価されるためには、日頃からお店を丁寧に扱うことが重要です。
不備のないよう日々メンテナンスし、汚れのないきれいな店舗にしておくことで、造作譲渡料を高く見積もられやすくなります。
査定前に高額な修繕を急ぐより、まず設備一覧と写真、動作状況、保守履歴を準備しましょう。買い手によって必要な設備は異なるため、修繕費を売却価格で回収できるとは限りません。不具合は隠さず伝え、現状渡しと修繕後の条件を比較します。
店舗の内装・設備を一体で引き継ぐ方法と、厨房機器を個別に売却・返却する方法は分けて比較します。リース品やレンタル品、貸主の設備、メーカー等からの貸与品は、売主の判断で譲渡対象に含めないでください。厨房機器の所有権と返却の確認もご覧ください。
運営会社の情報は株式会社店舗高値買取センターの会社概要、記事の確認方針は編集方針をご覧ください。
造作譲渡料ではなく、引渡し後の手残りで比べる
比較の出発点：造作譲渡の受取額 − 売却に伴う費用 − 引渡しまでの賃料等 − 撤去・返却・補修等の費用。これは一般的な費用整理の考え方であり、利益計算や税額の確定式ではありません。
- 仲介・契約関連費用は、金額、発生条件、支払時期を確認する
- 賃料・共益費は、解約日と引渡し日を分けて計算する
- リース・レンタルは、残期間、返却、撤去、違約金を確認する
- 原状回復・補修・清掃は、誰がどこまで負担するか確認する
- 保証金・敷金の返還や償却は、造作代金と分けて整理する
- 消費税、取得価額、減価償却などの個別の税務判断は税理士へ確認する
費用の見落としを防ぐには、居抜き売却の費用・手数料を使い、同じ引渡し日で比較します。売り方の違いは店舗買取と居抜き売却の比較をご覧ください。
査定額で進めるときは、譲渡対象・除外品・既知の不具合・引渡し日・支払条件を、造作譲渡契約書と設備一覧で一致させます。造作譲渡契約書の確認項目と設備リストで、締結前に確認する箇所を整理してください。
造作譲渡料についてよくある質問
内装工事にかけた金額をそのまま回収できますか？
購入額・工事費がそのまま売却額になるとは限りません。経年、動作、買い手の使い方、賃貸条件などを含めて判断されるため、購入時の明細は査定資料として用意し、希望価格とは分けて相談してください。
厨房機器だけ先に売ってもよいですか？
必要な設備がなくなると、店舗全体を引き継ぎたい買い手の選択肢が変わることがあります。契約上の扱いと所有者を確認し、店舗一式の査定と個別売却・返却を比較してから処分を決めます。
造作譲渡料が付かなければ居抜きは無意味ですか？
有償譲渡が難しくても、貸主との合意により設備を残せるなら、撤去・原状回復の負担を抑えられる可能性があります。ただし、無償でも負担が残る場合があります。実際の費用を比較して判断してください。
閉店費用を抑えた実際の撤退事例
公開インタビューには、ラーメン店の撤退時に原状回復工事の負担を抑え、造作の売却益を得た体験があります。個別の結果であり、同じ金額や条件を保証するものではありません。原状回復と居抜き売却を比較した撤退事例をご覧ください。
設備を撤去する前に、現在の契約と引渡し希望日を整理して、閉店・居抜き売却をご相談ください。
本記事は一般的な査定準備と費用比較の説明です。売却価格、成約、貸主承諾、原状回復免除を保証するものではありません。個別の契約は貸主・管理会社や弁護士等へ、税務は税理士へ確認してください。内容確認日：2026年9月11日。