飲食店の造作買取請求権とは？退去時に確認する条件と特約

飲食店の退去時、内装や設備を貸主が必ず買い取るわけではありません。造作買取請求権を検討するなら、契約書の放棄特約、貸主の設置同意、設備の所有者、契約終了の理由、対象物が法律上の「造作」に当たるかを順番に確認します。条件が合わない場合も、撤去を決める前なら居抜き売却と原状回復を比較できる可能性があります。

造作買取請求権とは

造作買取請求権は、一定の条件を満たす造作について、賃貸借契約が終了するときに借主が貸主へ時価での買い取りを求める制度です。根拠となるのは借地借家法第33条です。

条文は、貸主の同意を得て建物に付加した造作があり、建物賃貸借が期間満了または解約の申入れによって終了する場合を定めています。ただし、実際に請求できるかは契約内容や終了理由、造作の性質によって変わります。

重要なのは「工事費をかけた」「まだ使える」という事実だけでは決まらないことです。貸主の同意、所有権、客観的な便益、放棄特約の有無などを一つずつ確認する必要があります。

最初に確認する結論は「放棄特約があるか」

店舗の賃貸借契約書には、造作買取請求権を行使しない旨や、借主負担で原状回復する旨が記載されていることがあります。

公益社団法人全日本不動産協会の法律相談では、現行の借地借家法が適用される契約について、造作買取請求権を放棄する特約がある場合は行使できないと解説しています。

契約書で探す言葉

• 造作買取請求権を放棄する
• 有益費・必要費の償還を請求しない
• 内装・設備を借主の費用で撤去する
• スケルトン状態へ戻して明け渡す
• 残置物の所有権を放棄する
• 貸主の承諾なく造作を設置・変更できない

本文だけでなく、特約、覚書、更新契約書、工事承諾書も確認してください。「居抜きで返してよい」という合意と、「貸主が代金を払う」という合意は別です。

造作買取請求権と居抜きの造作譲渡は別の仕組み

造作買取請求権

一定の条件を満たす造作について、現在の借主が貸主へ時価での買い取りを求めるものです。相手は原則として貸主であり、次の入居者ではありません。

居抜きの造作譲渡

現在の借主が、内装・厨房機器・什器などを次の入居者へ譲る取引です。賃貸借契約とは別の契約であり、貸主による次の借主の審査や、造作を残すことへの承諾が必要になります。

造作買取請求権を放棄していても、貸主が認めれば居抜きで引き継げる場合があります。反対に、買い手候補と価格が合意できても、貸主が次の賃貸借契約や居抜き引渡しを認めなければ成立しません。譲渡対象を決めるときは、造作譲渡契約書の確認項目もあわせて整理してください。

請求を検討する前の5つの条件

1．貸主の同意を得て設置したか

設置時の承諾書、工事申請書、メール、図面への押印などを探します。口頭承諾だけの場合は、いつ、誰が、何を承諾したのかを整理し、管理会社や貸主へ確認してください。

2．借主が所有しているか

リース品、レンタル品、貸主設備、前テナントの所有物は、現在の借主が自由に売却・譲渡できるとは限りません。厨房機器は銘板と契約書を照合し、自己所有・リース・レンタルの確認手順で分けてください。

3．建物の使用に客観的な便益を与える造作か

店で使っていた物がすべて法律上の造作になるわけではありません。特定の業態だけに使う設備、容易に持ち出せる備品、消耗品などは区別が必要です。個別設備が対象になるかは、設置状況と用途を示したうえで専門家へ確認します。

4．契約終了の理由が条文の場面に当たるか

借地借家法第33条は、期間満了または解約の申入れによる終了を規定しています。賃料滞納などの債務不履行による解除、合意解約、定期借家契約の個別条項などは、同じ結論になるとは限りません。

5．放棄特約や原状回復条項と矛盾しないか

放棄特約がある場合、造作買取請求だけを前提に撤去を止めるのは危険です。原状回復期限に間に合わなくなると、賃料や工事日程へ影響する可能性があります。契約書を専門家へ見せ、請求可能性と明渡し義務を同時に確認してください。

「請求できそう」と思ったときの7手順

1. 契約書一式をそろえる：賃貸借契約書、特約、覚書、更新契約書を同じ場所へまとめます。
2. 造作の一覧を作る：名称、設置場所、取得日、所有者、設置費、現在の状態を記録します。
3. 貸主の同意資料を探す：工事承諾書、図面、メール、管理会社とのやり取りを確認します。
4. 写真を残す：全景、固定部分、型番、配管・ダクトとの接続、故障箇所を撮影します。
5. 契約終了の方法を確認する：期間満了、解約申入れ、合意解約、解除のどれかを区別します。
6. 貸主側へ書面で確認する：対象物、残置の可否、買い取り協議の可否、原状回復範囲を分けて回答してもらいます。
7. 代替案と期限を並べる：貸主との協議、次の入居者への造作譲渡、設備単体の売却、撤去・原状回復を同じ明渡し期限で比較します。

請求できるとしても、金額は取得時の工事費ではなく「時価」が基準です。設置費の領収書は参考資料になりますが、その金額がそのまま買い取り額になるわけではありません。

今日そろえる確認資料

• 賃貸借契約書、特約、覚書、更新契約書
• 解約通知書または貸主との終了協議の記録
• 内装工事の見積書、請求書、領収書
• 工事申請書、貸主・管理会社の承諾記録
• 平面図、設備図、竣工図
• 設備の購入・リース・レンタル契約書
• 現況写真と設備の型番
• 原状回復見積書と明渡し期限

契約書が見つからない場合でも、所在地、貸主・管理会社、契約時期、最終営業予定日、設備写真など分かる情報から整理できます。詳しくは閉店相談で契約書がないときの準備をご覧ください。

よくある判断ミス

「貸主が残置を認めた＝買い取ってくれる」と考える

残してよいことと、代金を支払うことは別です。無償残置、所有権放棄、次の入居者への譲渡など、どの合意なのかを書面にします。

買い手を探す前に解約通知や撤去を確定する

退去日が確定すると、買い手募集や貸主承諾に使える期間が短くなります。解約通知の前後関係は飲食店の解約通知の確認手順で整理してください。

設備一覧にリース品や貸主設備を混ぜる

所有権を確認せずに譲渡対象へ入れると、契約直前に除外や返却が必要になります。設備ごとに所有者と処分権限を確認します。

請求の可否が不明なまま明渡しを遅らせる

法的な確認と退去工程は並行して進めます。原状回復へ切り替える期限を決め、原状回復費用の見積もり項目も同時に確認します。

迷ったときの判断順

1. 契約上、造作買取請求権を放棄していないか
2. 貸主の設置同意と借主の所有を証明できるか
3. 契約終了の理由が何か
4. 対象物が法律上の造作に当たり得るか
5. 貸主との協議期限はいつか
6. 居抜き売却・単体売却・撤去のどれが期限内に実行できるか

閉店時期や契約の確認状況をまだ整理できていない場合は、個人情報の送信なしで使える閉店準備セルフチェックで、解約通知・設備所有・閉店時期の3点を確認できます。これは買取価格や売却可否を判定する査定ではありません。

まとめ

飲食店の造作買取請求権は、内装や設備を貸主が必ず買い取る制度ではありません。最初に放棄特約を確認し、貸主の同意、所有権、造作の性質、契約終了の理由を順番に整理します。

判断がつかないまま撤去や解約を先行させると、居抜きで引き継ぐ選択肢まで失うことがあります。法律上の請求可否は弁護士等の専門家へ、居抜き売却と退去工程の比較は店舗売却の相談先へ早めに確認してください。

※本記事は2026年10月11日時点の公開情報を基にした一般的な解説です。個別の契約・紛争について法的判断を行うものではありません。契約終了の理由や特約の効力、対象設備が造作に当たるかは、契約書等を持参して弁護士などの専門家へご確認ください。