居抜き売却で厨房機器に故障があるとき｜修理・現状引渡し・対象外の判断

居抜き売却を考える飲食店で厨房機器の故障が見つかったら、「直してから売る」だけが答えではありません。修理費と期限、買い手が使う予定、機器の所有者を分けて確認し、修理・状態を明示した引渡し・譲渡対象外の三案を比べます。故障を隠して価格だけ先に決めないことが、引渡し後の行き違いを減らします。

この記事は売主向けに、設備1台ごとの判断方法と伝達記録をまとめたものです。一般的な居抜き物件のトラブルの中でも、「すでに不具合がある設備をどう扱うか」に絞ります。

最初に「売れる設備か」と「どこまで故障か」を分ける

店内にある機器がすべて自店の所有物とは限りません。リース、レンタル、仕入先からの貸与、貸主の設備、前テナントの残置物は、契約や資料で所有者・処分権限を確認します。所有が曖昧なまま修理代を払ったり、譲渡リストに入れたりしないでください。分類方法は厨房機器の所有関係の確認手順を参照してください。

次に「故障」と「未確認」を分けます。たとえば冷蔵庫は通電だけで正常稼働を証明できず、製氷機は製氷まで確認できなければ「製氷未確認」です。確認日、確認した機能、確認できなかった機能を記録し、専門的な安全点検が必要なガス・電気・排気・給排水は有資格者や保守業者へ相談します。

修理・現状引渡し・譲渡対象外の比較表

どの案が得かは、機器単体の査定額だけでは決まりません。修理に時間をかける間の賃料、搬出費、買い手の開業日、残す場合の貸主承諾まで含めて比較します。「壊れているから一律ゼロ円」「中古だから説明不要」という判断は避けます。

設備ごとに1行で残す「状態メモ」

写真だけでは「どの機能をいつ確認したか」が伝わりません。次の欄を機器ごとに埋め、査定先と買い手へ同じ版を渡せるようにします。

• 機器名・メーカー・型番・設置場所・写真番号
• 所有者と根拠資料（購入、リース、貸与、貸主設備、不明）
• 確認日・確認した機能・症状・再現条件・未確認箇所
• 修理歴、見積書、保守先、保証書の有無
• 譲渡、修理後譲渡、対象外・撤去の予定と、その判断期限

記入例は「製氷機A／当店購入、領収書あり／10月7日に通電と給水を確認、製氷は停止し原因未確認／保守見積待ち／見積後に譲渡範囲を確定」です。「正常」など結果を言い切る欄には、実際に試した範囲だけを書きます。写真や記録に個人情報が写る場合は共有前に確認してください。

契約前と引渡し前の2回、同じ設備表を照合する

査定・募集前：条件を仮置きする

故障設備を含む場合と除く場合で、買い手が必要とする設備や撤去工事が変わります。査定先には症状と保守見積の有無を先に伝え、概算価格と確定条件を区別します。リース品や貸主所有物は、所有者の判断が出るまで「譲渡予定」にしません。

契約前：対象・状態・負担を文字で合わせる

「厨房一式」だけでは、不具合のある機器が含まれるか曖昧です。造作譲渡契約書と設備目録の確認項目を使い、機器名、状態、修理・撤去する人、期限、代金の扱いを個別に確認します。「現状引渡し」と書けば既知の不具合を伏せても責任がなくなる、とは考えないでください。売買の目的物が契約内容に適合しない場合の買主の権利は民法562条以下（e-Gov法令検索）に規定されています。実際の責任範囲は契約内容・取引当事者・事実関係に左右されるため、争いになりそうなら法律専門家へ確認します。

引渡し前：状態が変わったら再合意する

契約時に動いた機器が引渡し前に故障した場合、古い設備表をそのまま使わないでください。通電・動作を再確認し、変化を写真と日付で記録して買い手へ伝えます。修理、価格変更、引渡条件変更の要否を合意し、鍵・設備の引渡確認書にも反映します。手順は引渡し当日のチェックリストで確認できます。

よくある質問

故障した冷蔵庫を残したまま売れますか？

買い手が状態を理解し、貸主・契約条件・所有関係を満たせば、残す案を検討できます。ただし、使用可能と表示して実際は冷却できない状態なら説明に食い違いが生じます。症状、確認範囲、修理予定の有無を設備目録へ書きます。

修理費をかければ売却額が同じだけ上がりますか？

保証できません。買い手がその機器を交換予定なら修理の効果は小さく、納期が退去期限を超える場合もあります。修理見積と買い手の必要性を聞いてから判断します。

「現状有姿」の一文だけで十分ですか？

個々の機器の既知の症状や未確認箇所を共有せずに済むという意味にはしない方が安全です。目録、写真、動作確認日、契約条項を照合し、法的な判断が必要なら専門家に相談します。

故障を隠さず、店舗全体の選択肢を比較する

設備1台だけの買取可否ではなく、厨房・内装・賃貸借条件・退去期限をまとめて見れば、修理する価値があるか、対象外として搬出すべきかを比較しやすくなります。所有資料、機器の状態メモ、賃貸借契約書、希望引渡日をそろえ、店舗高値買取センターの撤退・居抜き売却相談で現実的な選択肢を整理してください。相談だけで売却成立や修理費削減が確約されるものではありません。

出典：e-Gov法令検索「民法」（562条以下）、法務省「売買契約に関するルールの見直し」。2026年10月7日確認。この記事は一般的な情報で、個別の契約・法的判断の代わりではありません。